Rammeavtale for eiendomsmeglertjenester - Frøya kommune

Frøya kommune skal inngå rammeavtale med én leverandør for eiendomsmeglertjenester (salg, kjøp og rådgivning) knyttet til eiendommer i Frøya kommune. Avtalen reguleres av SSA-O 2026 (vedlegg 1) og gjelder 2 år med opsjon for oppdragsgiver til forlengelse 1+1 år (maks 4 år). Dokumentasjon skal i hovedsak leveres elektronisk til kommunen.

• Leverandøren skal være registrert i foretaksregister, faglig register eller handelsregister i den staten leverandøren er etablert.

  Dokumentasjon: Norske selskaper: firmaattest ikke eldre enn 3 måneder. Utenlandske selskaper: tilsvarende dokumentasjon fra hjemstat.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.1 (Leverandørens registrering og autorisasjon)
• Leverandøren skal drive lovlig eiendomsmegling i henhold til lov om eiendomsmegling.

  Dokumentasjon: Dokumentasjon på foretakskonsesjon fra Finanstilsynet.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.1 (Leverandørens registrering og autorisasjon)
• Leverandøren skal ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet til å kunne oppfylle kontrakten; kravet anses oppfylt ved tilfredsstillende kredittvurdering som ikke indikerer betalingsvansker.

  Dokumentasjon: Kredittvurdering basert på siste kjente regnskapstall utstedt av kredittopplysningsvirksomhet med konsesjon til å drive slik virksomhet. Oppdragsgiver kan innhente ytterligere finansiell informasjon. Alternativt annet egnet dokument dersom saklig grunn.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.2 (Økonomisk og finansiell kapasitet)
• Leverandøren skal stille med 2 dedikerte og navngitte personer til oppdraget: én ansvarlig megler og én støtteperson. Ansvarlig megler skal ha gyldig autorisasjon som eiendomsmegler utstedt av Finanstilsynet (jf. eiendomsmegling § 4-2). Begge skal være ansatt hos leverandøren. Støtteperson trenger ikke være autorisert megler, men skal ha relevant bakgrunn fra eiendomsbransjen.

  Dokumentasjon: Navn og stillingstittel på begge dedikerte personer. Kopi av gyldig autorisasjon fra Finanstilsynet for ansvarlig megler. CV for begge personer (leverandøren utformer selv).

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.3 (Tekniske og faglige kvalifikasjoner)
• Leverandøren skal forplikte seg til responstid/tilgjengelighet ved avrop og tidsensitive oppdrag: bekrefte mottak av avrop og gi tilbakemelding på fremdrift innen 2 virkedager, og ved tidssensitive oppdrag (herunder løpende budprosesser) være tilgjengelig og responsiv innen samme virkedag.

  Dokumentasjon: Erklæring om aksept av responstidskrav undertegnet av leverandørens bemyndigede representant.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.3 (Tekniske og faglige kvalifikasjoner)
• Ved bruk av underleverandør som stiller kapasitet til oppfyllelse av kvalifikasjonskrav (økonomisk/finansiell eller teknisk/faglig), må det innleveres dokumentasjon for underleverandør i henhold til FOA § 16-10, jf. §§ 16-3 og 16-5.

  Dokumentasjon: ESPD-egenerklæring for underleverandør, forpliktelseserklæring (Vedlegg 4), og attest for skatt og merverdiavgift (ikke eldre enn 6 måneder).

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.4 (Bruk av underleverandører)

• Tilbudet skal leveres elektronisk via oppdragsgivers KGV (ikke e-post/annen måte). Tilbudet skal være bindende.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.1 (Tilbudets utforming)
• Tilbudet skal fylle ut og besvare alle punkter i konkurransedokumentene. Dokumentasjon lastes opp som PDF, med mindre annet er spesifisert; prisskjema lastes opp som Excel.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.1 (Tilbudets utforming)
• Signert tilbudsbrev (inkl. tilbudssum, eventuelle avvik/forbehold og kontaktinfo).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• ESPD-egenerklæringsskjema (håndteres i KGV).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Firmaattest (ikke eldre enn 3 måneder).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Kredittvurdering (se kvalifikasjonskrav pkt. 4.2).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Foretakskonsesjon fra Finanstilsynet (se pkt. 4.1).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Autorisasjon fra Finanstilsynet — ansvarlig megler (se pkt. 4.3).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Erklæring om aksept av responstidskrav (undertegnet av bemyndiget representant).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• CV for ansvarlig megler og støtteperson (leverandøren utformer selv).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Liste over lokale oppdrag (Q1) (leverandøren utformer selv).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• HMS-egenerklæring (Vedlegg 3) utfylt og signert.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Prisskjema (Vedlegg 2) som Excel.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)
• Sladdet versjon av tilbudet som PDF.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 6.3 (Dokumenter som skal innleveres)

Innleveringsvilkår fra kunngjøringen

Frist for forespørsel/tilbud

02.07.2026

Språk

norsk, English

Elektronisk katalog

Ikke tillatt

• Rammeavtalen reguleres av SSA-O (Vedlegg 1). Oppdraget skal gjennomføres som tjenester der konsulenten er ansvarlig for selvstendig sluttresultat, og omfang/levering følger bilagene (bilag 1–3 mv.).Kilde: SSA-O 2026 pkt. 1.1-1.3 (Avtalens omfang / Bilag til avtalen / Tolkning-rangordning)
• Fremdriftsplan og leveringsdag: Konsulenten skal utføre oppdraget i henhold til fremdriftsplan i bilag 3, og leveringsdager angis for delleveranser.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 2.5 (Fremdriftsplan og leveringsdag)
• Kommunikasjon/dokumentasjon: partene skal sørge for forsvarlig kommunikasjon og sikkerhetskopiering. Konsulenten har risiko og ansvar for materiale som skades/ødelegges mens det er under konsulentens kontroll.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 2.3 (Risiko og ansvar for kommunikasjon og dokumentasjon)
• Endringer etter avtaleinngåelse: endringer/tillegg skal avtales skriftlig; konsulenten fører katalog i bilag 7; kund kan kreve reduksjon/økning inntil 20% av vederlaget uten kompensasjon til konsulenten; konsulenten kan si opp ved >20% endring (med 30 dagers varsel).Kilde: SSA-O 2026 pkt. 3 (Endringer etter avtaleinngåelse) / avsnitt om 20% og oppsigelsesrett
• Avbestilling: Kunden kan avbestille med 30 dagers skriftlig varsel. Kunden skal betale: arbeid utført som gjenstår til gode, dokumenterte merkostnader ved omdisponering av personell, andre direkte kostnader samt avbestillingsgebyr 4% av avtalt vederlag for hele oppdraget (annet gebyr kan avtales i bilag 5).Kilde: SSA-O 2026 pkt. 4.2 (Avbestilling)
• Midlertidig stans: Kunden kan kreve stans med minimum 5 dagers varsel. Kunden skal erstatte dokumenterte kostnader knyttet til omdisponering og andre direkte kostnader. Stans >120 dager kan gi konsulenten rett til å si opp (med varsel) dersom gjenopptak ikke meldes innen 14 dager.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 4.3 (Midlertidig stans)
• Underleverandører: konsulenten er fullt ansvarlig for underleverandørens arbeid. Godkjente underleverandører fremgår av bilag 4 og kan ikke skiftes uten kundens skriftlige forhåndssamtykke (med mindre avtalt i bilag 4).Kilde: SSA-O 2026 pkt. 5.2.1 (Konsulentens bruk av underleverandører)
• Nøkkelpersonell: nøkkelpersonell skal fremgå av bilag 4; skifte må godkjennes av kunden (ikke uten saklig grunn). Ved utskifting som skyldes konsulenten bærer konsulenten kostnader til kompetanseoverføring.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 5.3 (Nøkkelpersonell)
• Lønns- og arbeidsvilkår: konsulenten skal sikre at egne og underleverandørers ansatte ikke har dårligere lønns- og arbeidsvilkår enn kravene i allmenngjort tariff eller landsomfattende tariff der det ikke er allmenngjort. Dokumentasjonsplikt på forespørsel; brudd kan gi dagbot (min. kr 1500/dag) og tilbakeholdsrett/tilbakehold av deler av kontraktssum (2× innsparing).Kilde: SSA-O 2026 pkt. 5.5 (Lønns- og arbeidsvilkår), særlig 5.5.2 og 5.5.3
• Informasjonssikkerhet: konsulenten skal iverksette forholdsmessige tiltak for å ivareta konfidensialitet, hindre uønsket endring/sletting og beskytte mot virus/skadelig programvare. Nærmere krav kan angis i bilag 1.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 7.1 (Informasjonssikkerhet)
• Databehandler: hvis konsulenten behandler personopplysninger på vegne av kunden, skal databehandleravtale (bilag 8) inngås før behandlingen starter. Personopplysninger kan ikke overlates til andre uten kundens skriftlige tillatelse. Overføring utenfor EU/EØS krever rettslig overføringsgrunnlag og dokumentasjon i bilag 8.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 7.2 (Personopplysninger)
• Opphavs- og eiendomsrett: rettigheter til resultater tilfaller kunden når betaling er skjedd, med mindre annet er avtalt i bilag 6. Konsulenten beholder rettigheter til egne verktøy/metodegrunnlag. Konsulenten kan ikke utøve tilbakeholdsrett i kundens data; ved avtalens opphør må kundens data gjøres tilgjengelig i allment tilgjengelig og maskinleselig format ved manglende besittelse.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 8 (Opphavs- og eiendomsrett)
• Mislighold/sanksjoner: kunden kan kreve prisavslag ved mangel etter avhjelp uten suksess. Kunden kan holde tilbake betaling ved konsulentens mislighold (begrenset til nødvendig). Dagbot ved forsinkelse: automatisk 0,15% av samlet vederlag per kalenderdag, maks 100 dager (annen sats kan avtales i bilag 6).Kilde: SSA-O 2026 pkt. 9.5 (Sanksjoner ved mislighold), særlig dagbot og prisavslag/tilbakeholdsrett
• Forsikringer: konsulent plikter å ha tilstrekkelige forsikringer; anses oppfylt ved ansvars- og risikoforsikring på vilkår som er ordinære innen norsk forsikringsvirksomhet.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 10.1.2 (Konsulentens forsikringer)
• Tvisteløsning: forhandlinger først, deretter mekling ved behov. Lovvalg norsk rett. Ved ikke-løst tvist etter forhandling/megling: norske domstoler (verneting ved kundens forretningsadresse) eller voldgift hvis avtalt.Kilde: SSA-O 2026 pkt. 11 (Tvister)

• Dokumentteksten inneholder ikke selve innholdet i SSA-O bilag 1–8 (det refereres til dem, men de er ikke inkludert). Det er derfor uklart hvordan konkrete krav til fremdrift, administrative forhold, prisbestemmelser og eventuelle tilleggsdagbotsatser m.m. er utfylt for denne anskaffelsen.
• Konkurransegrunnlaget viser tildelingskriterier og evalueringsmetode, men den konkrete poengscoringen for pris/Kvalitet for den enkelte tilbyder er ikke tilgjengelig uten faktiske tilbudspriser og dokumentasjon fra tilbyderne.
• HMS-egenerklæringen er omtalt som vedlegg og krav om utfylt/signert, men selve HMS-kravene utover internkontroll/lovpålagte forhold fremgår ikke som spesifikke kontrakts- eller avvikstoleranser (kun erklæringsinnhold).

Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.

1. I konkurransegrunnlaget fremgår prisregning i Vedlegg 2 (Prisskjema) med element P1 (provisjon ved salg) og P2 (timepris). Kan dere bekrefte om prisskjemaet opererer med én felles P1 og én felles P2 for alle oppdrag/oppdragstyper, eller om det finnes flere satser/grupper (f.eks. bolig/næring/tomt) som gir utslag i beregning av sammenlignbar årskostnad?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren må vite om P1/P2 er enhetlige eller om det finnes prisgrupper, for å kunne prise riktig og forstå hvordan evaluert årskostnad faktisk beregnes.

   Kilde: Pkt. 5.1 Pris (50 %), samt omtale av Vedlegg 2 Prisskjema

2. I pkt. 5.1 står det at alle transportkostnader skal være inkludert i tilbudte priser og at separate fakturaer for transport ikke godtas. Kan dere presisere hva som anses som «transportkostnader» i denne konkurransen (f.eks. parkering, bompenger, ferge, bom-/tollkostnader, bruk av egen bil vs. taxi, og arbeidstid ved reise), og om eventuelle faste reiseutgifter/tillegg utover km-tariff må innarbeides i P1/P2?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Dette påvirker direkte margin og risiko i time-/provisjonsprisingen. Ulik tolkning kan gi feilbud eller avvisningsrisiko ved avvik i prising.

   Kilde: Pkt. 5.1 Pris (50 %) under «Forutsetninger for prissettingen»

3. Dere skriver at markedsføring/annonsering og øvrige tredjepartskostnader faktureres oppdragsgiver separat etter nærmere avtale. Kan dere opplyse hvilke konkrete kostnadstyper som minst vil bli lagt til som separate tredjepartskostnader (f.eks. annonseringspakker, fotografering, tilstandsrapport/energimerking/tilstandsvurderinger, annonseringskanaler, evt. tolketjenester), og om det er tak på slike kostnader eller krav til forhåndsgodkjenning fra kommunen?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Det er uklart hvilke kostnader leverandøren kan ta separat, og hva som må ligge i P1/P2. Dette er nødvendig for korrekt kostnadsberegning og tilbudsstrategi.

   Kilde: Pkt. 5.1 Pris (50 %) under P1-provisjon ved salg

4. Kvalitetskriterium Q2 vurderer «kompetanse – dedikerte personer» og gir poeng basert på antall år med dokumentert aktiv erfaring fra eiendomssalg i perioden 2021–2025. Kan dere bekrefte hvordan poeng for «6 måneder innenfor kalenderåret» skal praktiseres i grensefall (f.eks. dersom en person kun har 5 måneder ett år og 7 måneder et annet år), og om det teller som ett år eller må summeres på tvers av kalenderår for å gi riktig poeng etter tabellen?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Tydelig praksis for grensefall er avgjørende for riktig dokumentasjon og forventet score ved tilbudsevaluering.

   Kilde: Pkt. 4.3 Leverandørens tekniske og faglige kvalifikasjoner (responstid/tilgjengelighet) og Pkt. 5.2 Kvalitet (Q2: Kompetanse – dedikerte personer) – «aktiv erfaring» + evalueringsmetode/tabell

5. I pkt. 4.3 står det at begge dedikerte personer skal være ansatt hos leverandøren, og at leverandøren ikke kan benytte underleverandørers personell for å oppfylle kravet. Kan dere bekrefte om «ansatt» også omfatter midlertidig ansettelse (f.eks. vikariat/kontraktsansatt) med varighet som dekker hele avtaleperioden, eller om dere krever fast ansettelse?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Dette påvirker leverandørens bemanningsmodell og om tilbudet kan anses i tråd med kvalifikasjonskravene.

   Kilde: Pkt. 4.3 Leverandørens tekniske og faglige kvalifikasjoner – krav til 2 dedikerte/navngitte personer

6. Kravet i pkt. 4.3 om responstidskrav sier: «tidssensitive oppdrag – herunder løpende budprosesser – skal leverandøren være tilgjengelig og responsiv innen samme virkedag». Kan dere konkretisere forventet responstid (f.eks. innen X timer) og hva som anses som «respons» i budprosesser (tilbakemelding på bud, koordinering av visning, oppdatering til kommunen), samt om det er krav til tilgjengelighet på telefon/e-post?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Uten presisering er det vanskelig å vurdere kostnad/organisering og risiko for mislighold ved manglende oppfyllelse.

   Kilde: Pkt. 4.3 Leverandørens tekniske og faglige kvalifikasjoner (avsnitt om respons/tilgjengelighet) og evt. SSA-O mislighold/sanksjoner

7. SSA-O teksten viser at kunden kan avbestille med 30 dagers varsel og at avbestilling utløser bl.a. et gebyr på 4 % av avtalt vederlag for hele oppdraget. Siden dette er en rammeavtale med avrop (og ikke bundet volum), kan dere forklare hvordan «avtalt vederlag for hele oppdraget» skal forstås i praksis for gebyret (f.eks. gjelder det forutsatt estimert volum, enkelte avrop, eller en sum beregnet ut fra prisskjema)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Uklart definert økonomisk grunnlag kan gi uforholdsmessig risiko for leverandøren og påvirker prising og risikoavsetning.

   Kilde: SSA-O punkt 4.2 Avbestilling (30 dagers varsel og gebyr 4 % av avtalt vederlag)

8. SSA-O punkt 9.5.3 gir dagbot ved forsinkelse, basert på «0,15 % av samlet vederlag for oppdraget (kontraktssummen) ekskl. mva. for hver kalenderdag» og med begrensning til 100 dager. Kan dere presisere hvordan «kontraktssummen/oppdraget» er definert ved avrop i denne rammeavtalen (rammeavtalens totale verdi, avropets verdi, eller faktisk fakturert beløp), og om dere i bilag 3/bilag 4 har knyttet dagbøter til konkrete milepæler for eiendomsmeglingsoppdrag?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Dagbotberegning kan bli svært annerledes avhengig av hvilket beløp som legges til grunn og om milepæler er konkret definert.

   Kilde: SSA-O punkt 9.5.3 Dagbot (beregningsgrunnlag) og SSA-O punkt 4.5/ bilag 3–4 (fremdriftsplan/leveringsdag/dagbøter)