Ny konkurranse Utarbeiding av reguleringsplan og moglegheitsstudie

Sunnfjord kommune skal kjøpe arkitekt- og rådgivertjenester for utarbeiding av reguleringsplan og mulighetsstudie som grunnlag for etablering av nytt omsorgssenter i Førde (ny institusjon på Førde barneskule-tomta). Oppdraget forutsetter parallell og samordnet prosess for reguleringsplan, mulighetsstudie (inkl. rom- og funksjonsprogram) og videre grunnlag for skisse-/forprosjekt. Det skal leveres komplette plandokumenter, fagutredninger/illustrasjoner og et koordinert, kvalitetssikret BIM-modellgrunnlag, samt medvirkningsopplegg og rapportering.

• Komplett, koordinert og kvalitetssikret digitalt modellgrunnlag (BIM) egnet som direkte fundament for videre prosjektering/videre faser (skisseprosjekt og forprosjekt).Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.1 Digitale leveransar og BIM; avslutning av oppdraget
• Reguleringsplan levert som komplett planforslag fram til politisk vedtak, i tråd med plan- og bygningslova, forskrifter og kommunale/regionale føringer samt kravspesifikasjonen.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2 Reguleringsplan; 3.2.4 Innhald og leveransar regulering
• Plandokumenter for reguleringsplan: reguleringsplankart (SOSl og PDF), reguleringsbestemmelser (Word og PDF), planomtale (Word og PDF), samt merknads-/vurderingsdokumentasjon (Word og PDF).Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.4 A. Plandokument
• Fagutredninger/underlag for reguleringsplan (liste i kravspesifikasjonen), inkludert bl.a. arkitektonisk/landskapsmessig utforming (uteareal og demensvennlige kvaliteter fra mulighetsstudiet), klima-/berekraft-/energivurderinger, klimagassutredning og klimatilpasning, kartlegging av natur/biologisk mangfold, vurdering grunn/geoteknikk (tidlig, iht. NVE), trafikkanalyse/kapasitetsvurderinger, vurdering trafikktrygghet/mobilitet/parkering/tilkomst/varelevering/beredskap, ev. vegprosjektering, støy, sol-/skygge, ROS, VAO-rammeplan, vurdering kulturminne/kulturmiljø; flere tema kan bli nødvendige ved behov.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.4 B. Grunnlag og fagutgreiingar
• Medvirkningsleveranser for reguleringsprosessen: ett allmøte tidlig, workshop for barn og unge tidlig, allmøte i forkant av offentlig ettersyn og digital medvirkning (f.eks. én uke etter siste allmøte), samt at prosessen resulterer i en rapport som del av plandokumentene og at relevante innspill innarbeides før offentlig ettersyn.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.4 C. Medverknad i reguleringsprosess
• Illustrasjoner/visualisering som del av plandokumentene: 3D-modell som grunnlag, illustrasjoner som viser maksimal utnytting, planteikninger/oppriss/snitt, arealtabeller, 3–4 presentasjonsbilder (minst ett i øyehøyde/bakkeplan) og 1–2 illustrasjoner som viser fjernvirkning.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.4 D. Illustrasjonar og visualisering
• Utomhusanlegg/illustrasjonsplan som bl.a. viser utforming av ute- og uteoppholdsareal (inkl. bevaring vegetasjon), tilkomst, bil- og sykkelparkering, framkomstmiddel for rullestol/rørslehemma, varelevering/beredskap og renovasjonsløsning.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.4 E. Utomhusanlegg; samt illustrasjonsplan
• Alle reguleringsplan-leveranser skal leveres digitalt i format og målestokk godkjent av kommunen, og være tilstrekkelig utarbeidet/kvalitetssikret for politisk vedtak og videre prosjektering.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.4 Leveranseformat og kvalitet i planforslaget
• Mulighetsstudie (konseptnivå) med minst to realistiske alternativer, vurdering av eksisterende skulebygg og funksjonsdeling, vurdering opp mot behov/funksjon/gjennomførbarhet og tilråding/avgjørelsesgrunnlag for videre skisseprosjekt.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.3.1 Formål
• Mulighetsstudie-leveranser: alternativvurdering (minst to), volum- og plasseringsstudium inkl. digital konseptmodell, funksjonsprinsipp og hovedlogistikk, rom- og funksjonsprogram og overordnet arealoversikt, situasjonsplan og enkle planskisser, kostnadsoverslag for alternativene med usikkerhetsvurdering og sammenligning, samt samlet tilråding/avgjørelsesgrunnlag; dokumentasjon og modellgrunnlag koordinert mellom fag.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.3.3 Leveransar
• Rom- og funksjonsprogram som samlet dokument (Word/PDF/Excel el. annet funksjonelt format), utarbeidet som integrert prosess parallelt med reguleringsarbeidet; skal gi grunnlag for skisseprosjekt og videre forprosjekt, inkl. funksjons- og arealprogram på programnivå (m2, hovedfunksjoner, kapasitet/nøkkeltall) og nærleiksdiagram/prinsippskisser for hovudsammenhenger.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.4 Rom- og funksjonsprogram; 3.4.4 Leveranse og avgrensing

Innleveringsvilkår fra kunngjøringen

Frist for forespørsel/tilbud

31.08.2026

Språk

norsk

Elektronisk katalog

Tillatt

• Oppdragsgiver presiserer at krav ikke er absolutte, men at oppdragsgiver forventer at krav er oppfylt og at de blir del av kontrakten dersom det ikke er tatt uttrykkelig forbehold i tilbudet (avvik/atterhald skal prises og beskrives i tilbodsbrevet).Kilde: Vedlegg 1, innledning (avsnitt om «skal»-krav, atterhald og avvik) / side 3
• Tilbyder må ha/tilknytte nødvendig kompetanse for hver fase i prosjektet: reguleringsplan og mulighetsstudie inkl. rom- og funksjonsprogram.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3 Omtale av oppdrag og leveransar
• Digitale leveranser skal baseres på tverrfaglig digital modellbasert prosjektering (BIM); fagmodeller skal være samordnet/koordinert og konsistente, og ha tilstrekkelig informasjon om volum, funksjoner, arealer og hovedsystem til videre planarbeid, visualisering, analyser og videre prosjektering. Ved avslutning skal et komplett, koordinert og kvalitetssikret digitalt modellgrunnlag leveres som fundament for videre prosjektering og gjennomføring.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.1 Digitale leveransar og BIM
• Reguleringsplanarbeidet skal gjennomføre full reguleringsplanprosess fra innspillsbehandling ved oppstartsvarsel til ferdigstillelse og politisk vedtak; inkludert medvirkning, løpende dialog/avklaringer med planmyndighet, tilpasning etter offentlig ettersyn og sluttføring fram til politisk behandling.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.2.1 Prosess og gjennomføring
• Planarbeidet skal følge plan- og bygningsloven og gjennomføres i tråd med gjeldende regelverk og føringer i overordnede planer; det skal legges til rette for medvirkning fra relevante myndigheter/brukere/interessenter.Kilde: Vedlegg 1, kap. 2.2 Bakgrunn for val av tomt og oppstart regulering; og kap. 3.2.1/3.2.4
• Ved leveranse av materiale gjelder oppdragsgivers eiendomsrett/råderett: alt dokumentasjon/modeller/illustrasjoner/BIM/mulighetsstudie/rom- og funksjonsprogram og tilhørende analyser skal ved levering være oppdragsgivers eiendom, og oppdragsgiver har rett til å bruke, endre, videreutvikle og gjenbruke i senere prosjektfaser. Oppdragsgiver kan også overlate til tredjepart uten leverandørens samtykke; leverandør kan ikke gjøre rettslige begrensninger som hindrer bruk.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.5 Eigedomsrett og råderett til leveransar
• Rom- og funksjonsprogram skal utvikles som en integrert og tverrfaglig prosess med brukere og rådgivere, og ta utgangspunkt i relevante krav/anbefalinger/ føringer fra Husbanken når relevant, inkludert demensvennlige og universelt utformede løsninger samt vurderinger knyttet til drift/organisering.Kilde: Vedlegg 1, kap. 3.4 Rom- og funksjonsprogram; 3.4.1 og 3.4

• Tekstfragmenter fra andre dokumenter (Vedlegg 4 og Vedlegg 3) gir mer detaljer om konsept/romprogram og kostnader, men de relevante klausulene for konkurransen (kvalifikasjons-/tildelingskriterier) fremgår ikke av vedleggsteksten gitt her.
• Mulige avgrensinger/forbehold: Dokumentet sier at krav ikke er absolutte, men atterhald/avvik må beskrives i tilbudet; konkrete avkrav/avviksmuligheter utover dette er ikke angitt i utdraget.
• Tidsplan/leveringsdatoer og kontraktsvarighet fremgår ikke i tekstutdraget.
• Kvalifikasjonskrav og tildelingskriterier er ikke oppgitt i den medsendte teksten (kun behov/leveransebeskrivelse og prisskjema).
• Prisskjemaet viser timepriser, men ingen totalpristildeling/kriterievekter er oppgitt i utdraget.

Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.

1. For reguleringsplanen: Bekrefter oppdragsgiver hvilke av utredningene i punkt 3.2.4 B (f.eks. klima-/berekraft-/energivurderinger, ROS, naturmangfold, geoteknikk, trafikkanalyse/kapasitetsvurdering, vegprosjektering ved behov, støy, sol- og skygge) som skal leveres som del av reguleringsplanen uten særskilt bestilling, og hvilke som kun skal gjøres «ved behov»?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Dette påvirker ressursbruk, bemanning og pris, siden flere tema er formulert som «ved behov» og dermed kan gi ulik tolkning av omfang.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.2.4 Innhald og leveransar regulering (punkt B)

2. 3D/BIM som leveranse: Hvilket «nivå» for modellinnholdet forventes i reguleringsfasen (f.eks. hvilke fagmodeller/objekttyper, hvilke beslutningsparametere som må være innlagt, og forventet detaljeringsgrad for videre skisse-/forprosjekt)? Kan oppdragsgiver angi et eksempel på «tilstrekkeleg informasjon om volum, funksjonar, areal og hovudsystem» for denne konkurransen?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Tydeliggjøring av BIM-detaljnivå reduserer risiko for underprising og etterarbeid.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.1 Digitale leveransar og BIM

3. Medvirkning: Kan oppdragsgiver spesifisere omtrent antall deltakere, tidspunkt/varighet og innholdsrammer for «eit allmøte», «eigen workshop for barn og unge», «allmøte i forkant av offentleg ettersyn» og «digital medverknad… ei veke etter siste allmøte»?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Medvirkningsopplegget er detaljert nok til å prise, men mangler praktiske nøkkeltall som påvirker bemanning og tidsplan.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.2.4 Innhald og leveransar regulering (punkt C)

4. Planavgrensning og datagrunnlag: Hvordan skal tilbydere forstå «framlegg til reguleringsgrense» (ca. 39 daa) i praksis: Er det tilstrekkelig med oppstartsmaterialet/innsendte dokumenter, eller forventes det at tilbyder selv innhenter/kvalitetssikrer grunnlagsdata (f.eks. kartgrunnlag, terreng-/høydegrunnlag, eksisterende ledninger/VA-forhold, relevante temadata)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Prisen påvirkes direkte av om oppdragsgiver leverer komplett grunnlag eller om tilbyder må dekke innhenting/forberedelser.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 2.2.1 Reguleringsgrense og kap. 3.2.4 Grunnlag og fagutgreiingar

5. Kostnadsoverslag i mulighetsstudie: Hvilket nivå for usikkerhetsvurdering forventes for kostnadsoverslaget (f.eks. prosentintervaller, metode for usikkerhet, og om referanseklasser/indeksregulering skal benyttes)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Ulik praksis for grov-/usikkerhetskost gir store forskjeller i prising og sammenlignbarhet i tilbudene.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.3.3 Leveransar (punkt om «kostnadsoverslag … med usikkerheitsvurdering»)

6. Husbanken/kravreferanser: I hvilken grad skal mulighetsstudien/rom- og funksjonsprogrammet dokumentere «krav og anbefalingar frå Husbanken» med egne vurderingspunkter og konklusjoner per alternativ (dvs. en eksplisitt compliance-/konsekvensmatrise), og hvilket detaljnivå forventes?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Dette kan være tidkrevende; avklaring av forventet dokumentasjonsform reduserer risiko.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.3.1 Formål og kap. 3.4 Rom- og funksjonsprogram (avsnitt om Husbanken)

7. Konseptalternativer: Oppdragsgiver ber om «minst to realistiske alternativ» i mulighetsstudien. Bekrefter oppdragsgiver om det forventes at ett alternativ vurderer bruk/tilpasning av eksisterende skulebygg, og hvordan skal «funksjonsdeling mellom eksisterande og nytt omsorgssenter» løses for dette alternativet?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Hvis én av variantene må følge spesifikke føringer fra tidligere studier, påvirker det arbeidsomfang og valg av team/kompetanse.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.3.1 Formål (punkt om å vurdere i kva grad ein kan nytte eksisterande skulebygg) og kap. 3.3.1/3.3.3

8. Leveranseformat for plandokument: I punkt 3.2.4 A står det at reguleringsplankart og øvrige dokument skal leveres i konkrete formater (SOSI/PDF, Word/PDF). Hvilke versjoner/filnavnsmaler og kommunens godkjente maler (hvis noen) skal brukes, og finnes det en leveranse-/sjekkliste oppdragsgiver følger?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Formatkrav kan virke små, men kan gi betydelig etterarbeid dersom maler/versjoner ikke er avklart før tilbud og produksjon.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3.2.4 Innhald og leveransar regulering (punkt A)

9. Oppdragsstruktur og framdrift: Konkurransen beskriver at arbeidet for reguleringsplan og mulighetsstudie/rom- og funksjonsprogram skal skje parallelt. Kan oppdragsgiver angi forventet milepælsstruktur (rekkefølge for når de ulike leveransene skal foreligge) og hvilke leveranser som må være ferdige før neste fase kan starte?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Parallell gjennomføring kan gi samspillskost; uten milepæler blir det vanskelig å planlegge bemanning og risiko for forsinkelser.

   Kilde: Vedlegg 1 Behovsbeskrivelse – kap. 3 Omtale av oppdrag og leveransar (innledende om parallell og samordna prosess) samt kap. 3.2 og 3.3