Offentlig-privat samarbeid – Svømmeanlegg Sistranda

Frøya kommune skal inngå OPS-kontrakt for prosjektering, bygging, finansiering, drift og vedlikehold av svømmeanlegg i Sistranda. Kontraktsperiode er 50 år fra åpningsdato, der leverandør eier anlegget permanent og kommunen betaler fast, indeksregulert årlig leie (laveste leie tildeler). Anlegget skal minst ha 900 m² netto og omfatte bl.a. seks 25-meters svømmebaner, terapibad, lekepoll, badstue, garderober, kiosk/automater, krav til universell utforming, regelverksoverholdelse, vannbehandling, sikkerhet, samt tilgjengelighet for kommunens brukstid kl. 08:00–16:00 alle hverdager. Anlegget skal tilkobles kommunens fjernvarmesentral på Sistranda som primær energiløsning (sjøvannsbasert varmepumpe).

• Leverandøren skal være lovlig etablert i henhold til lovgivningen i landet hvor den er etablert, og leverandør/ledelse skal ikke være dømt for straffbare forhold samt ha oppfylt forpliktelser til å betale skatter og avgifter.

  Dokumentasjon: Europeisk egenerklæringsskjema (kommunen innhenter firmaattest og skatteattest via eBevis).

  Kilde: Del 3, 3.1 Registrering og lovlighet
• Leverandøren skal kunne dokumentere at prosjektet kan finansieres (låne-, egen- eller kombinert finansieringsform) og dokumentasjonen skal gi overordnet beskrivelse av planlagt finansieringsstruktur.

  Dokumentasjon: Lånefinansiering: betinget finansieringstilsagn/bankerklæring fra finansinstitusjon (ikke eldre enn 6 måneder). Egenfinansiering: revisorbekreftet oppstilling som viser tilgjengelig kapital tilsvarende estimert byggekostnad. Kombinasjon: dokumentasjon for begge deler som til sammen dekker estimert byggekostnad.

  Kilde: Del 3, 3.2 Finansiell kapasitet
• Leverandøren skal dokumentere nødvendig byggekompetanse og driftskompetanse er tilgjengelig (kan oppfylles i egen organisasjon eller via underleverandør/støtteenhet; bindende avtale/intensjonserklæring ved bruk).

  Dokumentasjon: Egenerklæring i tilbudet (kommunen kan etter innlevering innhente ytterligere dokumentasjon og kontakte referanser). Ved underleverandør/støtteenhet: bindende avtale eller intensjonserklæring.

  Kilde: Del 3, 3.3 Teknisk og faglig kapasitet (generelt)
• Byggekompetanse: minimum 2 gjennomførte byggeprosjekter for publikumsbygning, herunder idrettsanlegg/skoler/kulturbygg/kjøpesentre innen siste 15 år (bygg under oppføring kan aksepteres; referanser fra nærstående selskap aksepteres).

  Dokumentasjon: Referanseliste inkl. prosjektbeskrivelse, oppdragsgiver, kontraktsverdi og årstall.

  Kilde: Del 3, 3.3 Teknisk og faglig kapasitet (minstekrav byggekompetanse)
• Driftskompetanse: dokumentert drift av bassengbad eller tilsvarende anlegg med våtsone, eller dokumentert plan for oppbygging av slik kompetanse innen kontraktsstart.

  Dokumentasjon: Redegjørelse for driftserfaring med referanser, eller plan for kompetanseoppbygging.

  Kilde: Del 3, 3.3 Teknisk og faglig kapasitet (minstekrav driftskompetanse)
• Nøkkelpersonell: prosjektleder for byggeperioden og driftsansvarlig for driftsperioden skal ha relevant faglig bakgrunn og erfaring fra tilsvarende prosjekter/publikumsbygg; kan være samme person.

  Dokumentasjon: CV for foreslått nøkkelpersonell.

  Kilde: Del 3, 3.3 Teknisk og faglig kapasitet (nøkkelpersonell)
• Tomt og lokalisering: leverandøren skal oppgi konkret tomt/tomteområde; tomt skal ligge sentrumsnært til Sistranda; leverandør skal redegjøre for reguleringsmessig status og realistisk løp for nødvendig regulering.

  Dokumentasjon: Opplysninger/redegjørelse i tilbudet (ingen særskilt dokumentasjonsform angitt utover redegjørelsen).

  Kilde: Del 3, 3.4 Tomt og lokalisering

• Tilbud skal leveres elektronisk via Mercell innen tilbudsfristen (innledende tilbud 15. september 2026).Kilde: Del 2, 2.4 Tilbudsinnlevering
• Tilbud skal være på norsk, og priser skal oppgis i norske kroner eksklusiv merverdiavgift (fast årlig leie som samlet fast pris for hele kontraktsperioden).Kilde: Del 2, 2.4 Tilbudsinnlevering; Del 2, 2.1 (pris/vilkår i forhandling)
• Leverandøren skal beskrive teknisk løsning med tilstrekkelig detalj til at kommunen kan vurdere at kravene i Bilag 1 er oppfylt.Kilde: Del 4, 4.1 Teknisk løsningsbeskrivelse
• Leverandøren skal fremlegge en overordnet driftsplan for de første 10 år av kontraktsperioden; revideres hvert 10. år i samarbeid mellom partene.Kilde: Del 4, 4.2 Driftsplan
• Leverandøren skal fremlegge en overordnet fremdriftsplan fra regulering av tomt til forventet åpningsdato.Kilde: Del 4, 4.3 Fremdriftsplan
• Egenerklæring er tilstrekkelig dokumentasjon i tilbudet for at absolutte kvalifikasjons-/kapasitetskrav i Del 3 er oppfylt; kommunen kan innhente ytterligere dokumentasjon etter innlevering.Kilde: Del 3 (generelt) og Bilag 1 (om egenerklæring for krav)

Innleveringsvilkår fra kunngjøringen

Frist for forespørsel/tilbud

15.09.2026

Språk

norsk, English

Elektronisk katalog

Ikke tillatt

• Kontrakten er en OPS- (DBFOM) samarbeidskontrakt basert på NS 8422 med særlige tilpasninger; kontraktsmessige rammer følger NS 8422 og konkurransegrunnlaget.Kilde: Del 6, 6.1 Kontraktstype og kontraktsgrunnlag
• Kontraktsperiode 50 år fra åpningsdato; leverandør eier anlegget i hele perioden; ingen kjøpsopsjon for kommunen; forhandling om eventuell forlengelse senest 3 år før utløp.Kilde: Del 6, 6.2 Kontraktsperiode
• Leiemodell: leverandøren eier bygget permanent uten tilbakekjøpsplikt; årlig leie fast og altomfattende og dekker alle kostnader (prosjektering, bygging, finansiering, drift, vedlikehold og renhold m.m.).Kilde: Del 6, 6.3 Særlige kontraktsvilkår
• Kommunens brukstid er kl. 08:00–16:00 alle hverdager; anlegget skal være klart til bruk ved start (rengjort og oppvarmet til avtalt temperatur).Kilde: Del 6, 6.3 Særlige kontraktsvilkår; Del 4/tilsvarende i Bilag 1, tilgjengelighet
• Anlegget skal tilkobles Frøya kommunes fjernvarmesentral på Sistranda; sjøvannsbasert varmepumpe omtales som energiløsning (fjernvarmetilkobling er bindende forutsetning).Kilde: Del 6, 6.3 (fjernvarmetilkobling); Del 6, 6.4 Energi og miljø; Bilag 1, 2.4 Energi og miljø
• Kommersiell drift tillatt for leverandøren utenom kommunens brukstid; merbruk utover avtalt brukstid gir tilleggsvederlag etter nærmere avtalt timepris; ytelsesbasert betaling gjensidig (kommunen betaler for innmeldt bruk uavhengig av faktisk bruk).Kilde: Del 6, 6.3 Særlige kontraktsvilkår
• Lønns- og arbeidsvilkår: leverandøren skal sikre lønns- og arbeidsvilkår i samsvar med tariffavtale eller normalt for sted og yrke for ansatte i egen virksomhet og hos underleverandører som medvirker.Kilde: Del 6, 6.5 Lønns- og arbeidsvilkår
• Lærlinger: for bygge- og anleggsarbeid i kontrakten kreves tilknytning til godkjent lærlingordning.Kilde: Del 6, 6.6 Lærlinger
• Underleverandører: leverandøren har fullt ansvar for ytelsen; leverandøren skal oppgi hvilke underleverandører som planlegges benyttet for vesentlige deler av ytelsen.Kilde: Del 6, 6.7 Underleverandører
• Anlegget skal oppfylle absolutte minstekrav i Bilag 1 (funksjonskrav) til universell utforming (TEK17), regelverksoverholdelse (plan- og bygningsloven, TEK17, IS-0327, NS-EN 15288-1/2), energikrav, kapasitet/dimensjonering, parkering/atkomst, bassengkomponenter og sikkerhet (livreddingsutstyr, kamera i henhold til personvernregelverket).Kilde: Bilag 1 (særlige absolutte krav)

• Dokumentteksten viser ikke alle konkrete tildelings-/evalueringsdetaljer utover at laveste pris vinner, og at kvalitet ivaretas gjennom absolutte krav; ingen vektingsmodell for kvalitet utover pris er beskrevet.
• Det fremgår ikke eksplisitt hvilken indeks-/reguleringsmetode som brukes for årlig leie (kun at leien er indeksregulert og indeksregulering følger kontraktens bestemmelser).
• Spesifikke avvikshåndteringskriterier og konkrete formkrav til innhold i teknisk løsningsbeskrivelse/driftsplan/fremdriftsplan er ikke nærmere detaljert utover at de skal ha tilstrekkelig detalj/overordnet plan.
• Detaljert beskrivelse av ytelsesbasert betaling (hvordan reduksjon ved manglende tilgjengelighet/kvalitet beregnes) er ikke inkludert; det sies at det spesifiseres senere i kontrakten etter NS 8422.
• Tidslinjen for 'frist for endelig tilbud' er ikke fastsatt (fastsettes i forhandlingsrunden) og detaljer om forhandlingsomfang er ikke nærmere angitt.

Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.

1. I Bilag 1 pkt. 4.2 «Tilgjengelighet – leietakers brukstid» står det at anlegget skal være klart til bruk ved starten av leietakers brukstid (08:00–16:00 alle hverdager) og at nærmere bestemmelser om innmelding av brukstid fastsettes i kontrakten. Kan kommunen utdype hvordan brukstid vil bli meldt inn (tidshorisont, format, endringer/avbestilling) og hvordan dette påvirker beregning av ytelsesbasert betaling/reduksjon ved manglende tilgjengelighet?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren må prise robust tilgjengelighet og risiko for planlagt/varslet avvik, men mekanikken for ytelsesbasert betaling og bruksmeldinger er ikke detaljert i utdraget.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 4.2 + konkurransegrunnlag pkt. 5.3 og 6.3 (ytelsesbasert betaling/forutsettes i NS 8422)

2. I Bilag 1 pkt. 2.5 «Kapasitet og dimensjonering» angis brukergrupper og at dimensjoneringen ikke må dekke samtidig bruk av alle grupper. Hvilke(t) tidssnitt/aktivitetsoppsett skal leverandøren dokumentere kapasiteten mot (f.eks. antatt banefordeling, terapibad- og lekepollbelastning), og hvilke kilder/forutsetninger ønsker kommunen at leverandøren skal legge til grunn i sin dokumentasjon?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Kapasitet påvirker design/teknisk løsning og dermed kost. Utdraget sier at kommunen kan ha dialog om hvordan kapasiteten best dokumenteres, men gir ikke konkret vurderingsoppsett.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 2.5

3. I Bilag 1 pkt. 2.4 «Energi og miljø» fremgår at fjernvarmetilkobling skal være primærleverandør for energi og at løpende energikostnader innlemmes i OPS-kontrakten. Kan kommunen presisere hvordan leverandøren skal håndtere/prise endringer i fjernvarmepriser og eventuell effekt/kapasitetskost (f.eks. fastledd og variabelt ledd), og om leverandøren kan forutsette en bestemt tarifferingsmodell/kapasitetsavtale?

   Hvorfor det er verdt å spørre: For å prise en fast årlig, altomfattende leie må leverandøren vite hvilke energikostnadsdrivere som bæres av leverandøren, og hvilke forutsetninger som kan/skal benyttes.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 2.4 + konkurransegrunnlag pkt. 5.2 (fast altomfattende årlig leie)

4. I Bilag 1 pkt. 2.4 og Fjernvarmeanlegg-1.pdf vises flere mulige tilkoblingspunkter (punkt 1/2/3) som avhenger av svømmehallens plassering, og det fremgår at punkt 2 eller 3 må avklares med kommunen om det er «2 eller 3 som skal benyttes». Hvilket tilkoblingspunkt vil kommunen legge til grunn ved evaluering/innledende tilbud, og hvordan skal leverandøren prise eventuelle nødvendige tilpasninger dersom endelig plassering/regulering medfører valg av annet tilkoblingspunkt?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Tilkoblingspunkt påvirker tekniske ytelser og kost (rør, temperaturregime, eventuelle arbeider). Leverandøren må forstå hvilken avklaring som gjøres før prissetting og hvordan endringer håndteres.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 2.4 + Fjernvarmeanlegg-1.pdf (tilkoblingspunkter punkt 1/2/3)

5. I Bilag 1 pkt. 3.2 «Bassengkompleks» gis krav til banebredde, banedybde og antall baner (seks 25-meters baner). Er det også krav til øvrige konkurransespesifikke parametere som lenker til banemerking, start-/vendesoneutforming og vannspeil-/dybdevariasjoner innen toleranser, eller holder det at leverandøren oppfyller krav til World Aquatics/Norges Svømmeforbund gjennom dokumentert løsning? Kan kommunen eventuelt vise til hvilke standard/toleranser som skal anses som «oppfylt»?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Det er gitt noen sentrale tallkrav, men leverandøren må vite hvilke ytterligere konkurranse- og standardkrav som faktisk ligger i funksjonene for å unngå avvik som kan medføre avvisning.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 3.2 + pkt. 2.3 (regelverksoverholdelse)

6. I Bilag 1 pkt. 3.2 «Terapibad» står det at vannv temperature skal kunne holdes i intervallet 33–36 °C, at det skal ha heis eller rampe, og at det skal kunne håndtere 6–10 brukere pluss instruktør samtidig. Kan kommunen utdype hva som er minimumskravet til respons/kapasitet ved oppvarming (typisk oppstartstid, reguleringshastighet og varighet), og hvordan dette skal testes/verifiseres i praksis ved overlevering og ved periodisk kontroll?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Tidsrespons og verifikasjon påvirker teknisk dimensjonering (varme/ sirkulasjon) og dermed kost og driftsrisiko. Utdraget sier hva som skal kunne holdes, men ikke hvordan det kontrolleres.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 3.2 (Terapibad)

7. I Bilag 1 pkt. 3.5 «Sikkerhet» står det at kameraøvervåkning skal installeres i henhold til personvernregelverket. Hvilket minimum av omfang er forventet (hvilke soner/antall kamera/lagringstid), og vil kommunen gi føringer for behandlingsgrunnlag/databehandler-/personvernoppsett som leverandøren kan prise inn?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Personverndesign og teknisk omfang kan variere mye og påvirker både CAPEX og drift. Leverandøren trenger klare rammer for å prise riktig innenfor altomfattende leie.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 3.5

8. I Bilag 1 pkt. 4.1 «Driftsansvar» og konkurransegrunnlag pkt. 5.2 står det at leien er fast og altomfattende og inkluderer drift, vedlikehold og renhold i hele 50-årsperioden, og at kommunen ikke skal ha ytterligere kostnader. Kan kommunen beskrive hva som ligger i «vedlikehold/renhold» (inkl. utskiftingsomfang, større rehabiliteringer/fornyelser av tekniske komponenter etter levetid) og hvilke eventuelle særskilte unntak som finnes i NS 8422-tilpasningene for denne kontrakten?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Langvarig fast leie krever tydelig allokering av vedlikeholds- og fornyelsesrisiko. Utdraget sier at det skal inkluderes, men ikke grensene mot eventuelle særtilfeller.

   Kilde: Bilag 1 pkt. 4.1 + konkurransegrunnlag pkt. 5.2 + konkurransegrunnlag pkt. 6.1 (NS 8422-ramme)

9. Krav til tilbudets innhold: I del 4 pkt. 4.1–4.3 kreves teknisk løsningsbeskrivelse, overordnet driftsplan for første 10 år og overordnet fremdriftsplan fra regulering til forventet åpningsdato. Kan kommunen angi hvilket minimumsnivå den forventer (omfang/struktur/sentrale milepæler) for at tilbudet ikke skal anses som «mangelfullt» og dermed risikerer avvisning?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Det er krav til tilstrekkelig detalj/overordnet plan, men leverandøren trenger konkret forventningsnivå for å unngå formelle avvisningsrisiko.

   Kilde: Del 4 pkt. 4.1–4.3

10. I del 2 pkt. 2.1 fremgår det at forhandlingsrunde gjennomføres innen rammene av konkurransegrunnlaget og NS 8422, og at frist for endelig tilbud fastsettes i forhandlingsrunden. Hvordan planlegges forhandlingens omfang praktisk (for eksempel antall runder, hvilke tema som kan forhandles: pris alene vs også vilkår/tekniske løsninger), og forventer kommunen at teknisk løsning/ytelser kan justeres mellom innledende og endelig tilbud?

    Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren må vite hvilke endringer som kan/skal gjøres i forhandlingene og hvordan dette påvirker pris og tilbudsgrunnlag innen fristene.

    Kilde: Del 2 pkt. 2.1 + pkt. 2.3 (frist endelig tilbud)