Taksering og verdivurdering

Rammeavtale for Fredrikstad kommune og Hvaler kommune (2 år) med opsjon forlengelse 1+1 år for kjøp av taksering- og verdivurderingstjenester samt rådgivning knyttet til forvaltning av eiendom. Estimert verdi per år: Fredrikstad NOK 300.000–600.000 eks mva (maks 2,9 MNOK eks mva for 4 år) og Hvaler NOK 100.000–250.000 eks mva (maks 1,2 MNOK eks mva for 4 år). Tjenestene omfatter bl.a. verdsettelse til kommunale salg/kjøp, leieprisvurdering, festeavgiftsberegninger (regulering/innløsning), verdsetting av tilleggsarealer og rådgivning/oppdatering og kvalitetssikring av rapporter. Avtalen avgrenses mot flere typer taksering (bygningsbesiktigelse, rystelsesmåling, setningsmåling/skadebehandling, eiendomsskatt-taksering, eiendomsmegling/salg og taksering av boliger).

• Minimumskravene i kravspesifikasjonen må være oppfylt i hele avtaleperioden; tilbyder som svarer at de ikke dekker minimumskrav kan avvises.

  Dokumentasjon: Tilbyderens besvarelse av kravspesifikasjonen (utfylt kravspesifikasjon) og evt innsyn/dokumentasjon ved forespørsel fra oppdragsgiver.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.0 Innledning
• Taksering- og verdivurderingstjenester skal gjennomføres i samsvar med kontrakten og utføres profesjonelt, effektivt, og med høy faglig standard; oppdrag skal gjennomføres i henhold til god takseringsskikk og etiske retningslinjer; gjennomføres i henhold til IVS/EVS eller tilsvarende.

  Dokumentasjon: Oppdragsdokumentasjon og/eller prosedyrebeskrivelser i utfylte krav-/oppdragsbesvarelser; oppdragsbeskrivelser vil fremvise metode og standard.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Faglig intern kvalitetssikring av leverte takst- og verdivurderingstjenester.

  Dokumentasjon: Dokumentasjon ved forespørsel (oppdragsgiver kan be om innsyn og dokumentasjon); beskrivelse i besvarelse/organisering.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Oppdrag skal utarbeides i henhold til REV, RICS, TEGOVA eller lignende; signatur på rapport fra personell med godkjenning/sertifisering er påkrevd.

  Dokumentasjon: Signatur/attestasjon i rapport; personell med sertifisering.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Krav til ansvarlige verdivurderere/takstmenn: det skal tilbys 3 verdivurderere/takstmenn, inkludert oppdragsansvarlig/hovedansvarlig kontaktperson; hovedansvarlig skal utpekes; alle takster må underskrives av minst én sertifisert person; leverandøren skal bruke tilbudt personell; ved endring må nytt personell ha tilsvarende eller bedre kompetanse/erfaring, til samme pris, og godkjennes skriftlig av oppdragsgiver.

  Dokumentasjon: Utfylt tilbud/besvarelse og personellopplysninger som viser sertifisering og hvilke personer som inngår; samt innsyn/avklaring ved forespørsel; godkjenning ved personellendring.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.5 Krav til ansvarlige verdivurderere/takstmenn
• Leverandør skal legge ved organisasjonskart.

  Dokumentasjon: Organisasjonskart som del av tilbudet/besvarelsen.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.6 Krav til leverandørs organisasjon
• Krav til oppdragstakers uavhengighet/interessekonflikt: leverandør skal ikke påta seg oppdrag hvor det foreligger interessekonflikt eller forhold som skaper tvil om habilitet; leverandør skal før oppdrag godkjennes gjøre oppdragsgiver oppmerksom på forhold som kan medføre interessekonflikt.

  Dokumentasjon: Uavhengighets-/interessekonfliktsvurdering og ev. fremlagt uavhengighetserklæring ved forespørsel per oppdrag.

  Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.7 Krav til oppdragstakers uavhengighet

• Besvare kravspesifikasjonen i dokumentet; det må klart fremkomme av utfylt kravspesifikasjon hvor nærmere informasjon knyttet til kravet finnes (generell henvisning til vedlegg godtas ikke, tydelig henvisning til kravnummer).Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.0 Innledning
• Leverandør skal oversende utkast av takst/verdivurdering for innspill på feil og mangler før endelig takstversjon er klar.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Leverandøren legger ved sladdet utkast av tilbudet.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.6 Sladdet tilbud

Innleveringsvilkår fra kunngjøringen

Frist for forespørsel/tilbud

15.09.2026

Språk

norsk, English

Elektronisk katalog

Ikke tillatt

• Rammeavtale varighet: 2 år med mulighet for forlengelse 1+1 år.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.2 Anskaffelsens formål og omfang
• Minimumskrav må være oppfylt i hele avtaleperioden.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.0 Innledning
• Oppdragsbeskrivelse/mandat kan inneholde føringer på forutsetninger; vurderinger og modellbruk skal tydelig komme frem.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.3 Beskrivelse av oppdrag
• Gjennomføring: rapporter skal inneholde bl.a. forside/tittelside med bilde, gnr/bnr, areal, dato; utførlig beskrivelse av objekt; dokumenterte undersøkelser (hva som er gjort/ikke gjort og anbefalinger); grundig metodebeskrivelse (og eventuelt vurderte metoder); begrunnelse og usikkerhetsdiskusjon (inkl. referanse til ekstern markedsstatistikk hvis mulig); vurdering av optimal bruk/regulering; metodeprinsipper (flere nevnte metoder); leievurderinger skal beskrive leiemarked og ev. differensiere mellom gjengs og markedsleie; rapport skal muliggjøre kontrollerende/alternative utregninger av oppdragsgiver.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.4 Krav til gjennomføring av oppdrag
• Bestilling via Visma eHandel; leverandør skal sende ordrebekreftelse på epost etter mottatt bestilling med: bekreftelse, oppstartstidspunkt, estimert ferdigstillelse, estimert tidsforbruk basert på avtalt timesbudsjett, avklaring av leverandørens representant.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.8 Krav til bestilling
• Responstid: forespørsel om takstoppdrag/verdivurderingsoppdrag besvares innen 2 virkedager fra forespørsel er avsendt.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.9 Krav til responstid
• Leveringstid: 14 dager etter at oppdrag er bestilt (med mindre annet avtales). Levering utover 14 dager må initieres av verdivurderer/takstmann og avtales med oppdragsgiver før oppstart.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.9 Krav til responstid
• Leverandør skal gi statusoversikt for ikke-avsluttede saker på skriftlig forespørsel (med angitt hyppighet), og ved behov avholde møte.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Kommunikasjon/media: all kontakt med media håndteres av oppdragsgiver; ved møter med eksterne utenfor kommunen skal verdivurderer/takstmenn opptre nøytralt/uavhengig og ikke profilere firma.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Uavhengighet/transparent dialog ved flere bestillere: all kommunikasjon mellom verdivurderer/takstmann og bestillere skal være transparent; skriftlig kommunikasjon skal deles med alle bestillere; befaring/møter gjennomføres med alle bestillere med mindre annet avtales skriftlig; verdivurderer/takstmenn kan på forespørsel fremlegge uavhengighetserklæring per oppdrag.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.1 Generelle krav
• Priser og kostnader: prising pr. time etter medgått tid innenfor avtalt timebudsjett; timeprisen gjelder effektiv arbeidstid; priser skal inkludere alle kostnader for å oppfylle kontrakten; administrasjonskostnader, deltakelse i møter, henvendelser om møtetidspunkt, befaring, reisekostnader mv. kan ikke faktureres.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.2 Krav til pris
• Kjøretøy/miljøkrav: ved behov for befaring hos oppdragsgiver skal leverandør kun benytte helelektriske kjøretøy eller kjøretøy drevet av biogass eller hydrogen; andre drivlinjer ikke tillatt.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.10 Krav til miljø
• Bestiller/oppdragsnummer og prisoverskridelse: leverandør skal avklare bestiller/bestillere/fakturamottakere og gi estimat på pris/ferdigstillelse før oppstart; dersom estimat overskrides skal oppdragsgiver informeres snarest.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.8 Krav til bestilling
• Fremdriftsplan: på oppdragsgivers anmodning utarbeides og fremlegges fremdriftsplan per oppdrag; planene skal vise hvordan tidsfrister overholdes og justeres ved forlengelser/forseringer.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.9 Krav til responstid
• Tilgjengelighet/kommunikasjon: leverandør skal være tilgjengelig for oppdragsgivers representant innen ordinær arbeidstid (kl. 08-16) og kunne kommunisere på norsk skriftlig og muntlig; verdivurderer/takstmann må kunne delta på møter/befaringer innen rimelig tid og være godt forberedt.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1.4.9 Krav til responstid
• Prisregulering (etter første avtaleår): kan justeres med konsumprisindeks (totalindeks). Prisøkning må varsles innen frist i tabell (ikke fylt i teksten). Prisendringskrav sendes skriftlig til avtaleansvarlig for godkjenning før ikrafttredelse. Prisene er faste i neste avtaleperiode og kan kun endres årlig. Ved for sent varsel kan oppdragsgiver likevel godta; ikrafttredelse tidligst en måned etter mottatt varsel uten tilbakevirkende kraft. Leverandør skal levere revidert prisskjema sammen med krav om prisregulering. Prisendring skjer ved endringsavtale.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 4.2 Prisregulering
• Fakturering: fakturering skal skje iht avtalens generelle betingelser; ordrenummer på bestilling skal brukes som referanse for all fakturering.Kilde: Vedlegg 7b Bilag 3.2 Bestilling og 3.3 Fakturering

• Tekstutdraget mangler rammeavtalens punkt 14.3/16.5/16.3/7.1/2.2/13/avtalens generelle betingelser; disse kan inneholde ytterligere kontraktsvilkår som ikke fremgår her.
• Tildelingskriterier og vekting er ikke oppgitt i utdraget (kun angivelse i innholdsfortegnelse samt 'Besvarelse av tildelingskriterier').
• Prisreguleringsvarselfristen 'oppgitt i tabellen nedenfor' fremgår ikke med konkrete datoer i teksten.
• Forbehold og sladdet tilbud: krav er beskrevet, men hvilke konkrete skjema/format for innlevering er ikke angitt i utdraget.

Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.

1. I Vedlegg 7b pkt 4.8 Krav til bestilling beskrives oppdraget skal avklares i forkant (bestiller/saksnummer, avtalt timesbudsjett, estimat pris og ferdigstillelse). Kan dere bekrefte hvordan «avtalt timesbudsjett» skal fastsettes i praksis i Visma eHandel/bestillingsflyten (tallmessig, pr. objekt/mandat, eller ved timebudsjett-sats per timekategori)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren må vite hvordan timebudsjett blir fastsatt for å kunne prise riktig og styre risiko for avvik i estimat og tidsforbruk.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.8

2. I Vedlegg 7b pkt 4.9 står det at leveringstid er 14 dager etter bestilling, men at «leveringstid utover dette må initieres av verdivurderer/taksmann». Hvordan skal prosessen håndteres når oppdraget krever ekstern innhenting/tilgang til dokumentasjon (f.eks. kommunen må levere underlag), og fristen avhenger av kommunens leveranser—regnes da 14 dager fra bestilling uansett, eller kan fristen forlenges ved dokumentert avhengighet?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Fristregimet påvirker bemannings- og risikomodell. Avklaring er nødvendig for å unngå uforutsett mislighold/risikopåslag i tilbudet.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.9

3. I Vedlegg 7b pkt 4.2 Krav til pris fremgår det at oppdrag honoreres pr. time etter medgått tid innenfor «avtalt timebudsjett» jf. pkt 4.8, og at priser skal inkludere alle kostnader (ingen reisekostnader/møtekostnader osv.). Kan dere presisere hva som utgjør «medgått tid» som kan faktureres ved verdivurderinger (inkludert f.eks. intern kvalitetssikring, reise, befaringstid, møte-/telefonmøter, utarbeidelse av utkast/kommentarrunde)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Dokumentet slår fast at reise/møter ikke kan faktureres særskilt, men det er uklart hvilke aktiviteter som inngår i timen. Presisering er nødvendig for korrekt prissetting av timepris og timeforbruk.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.2 og pkt 4.8

4. Vedlegg 7b pkt 4.5 krever at det tilbys 3 verdivurderere/takstmenn, inkludert oppdragsansvarlig/hovedansvarlig, og at leverandøren plikter å benytte tilbudt personell. Kan dere beskrive hvordan dere vurderer «tilsvarende eller bedre kompetanse og erfaring, til samme pris» ved personellbytte (hvilke dokumentasjonskrav/kompetanseparametere ser dere etter, og om sertifisering mot IVS/EVS/REV/RICS/TEGOVA er det eneste/avgjørende)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren trenger å forstå terskelen for bytte av nøkkelpersonell for å kunne prise kapasitet og håndtere uforutsette bemanningsbehov i avtaleperioden.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.5

5. I Vedlegg 7b pkt 4.10 Krav til miljø står det at ved behov for befaring hos oppdragsgiver skal leverandør kun benytte helelektriske kjøretøy eller kjøretøy som drives av biogass eller hydrogen. Kan dere avklare om dette kravet gjelder også for: (1) bruk av drosje/transport av ekstern takstmann, (2) interne/leasede kjøretøy (f.eks. bilpool), og (3) situasjoner der oppdragsgiver tilbyr transport?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Kravet kan slå direkte på kostnadsmodell og tilgjengelighet av personell/transport. Avklaring reduserer risiko for brudd på kontraktskrav.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.10

6. I Vedlegg 7b Bilag 4 pkt 4.2 Prisregulering fremgår det at prisøkning må varsles «senest innen datoen som er oppgitt i tabellen nedenfor», men datoene er ikke synlige i utdraget. Kan dere oppgi konkrete datoer/frister for varsel om prisregulering (og fra-/til-periode for KPI Totalindeks) for første og påfølgende prisregulering?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren må ha eksakte frister for å kunne ivareta retten til prisregulering og planlegge rutiner/økonomimodell.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 4 pkt 4.2

7. I Vedlegg 7b pkt 4.1 (uavhengighet/offentlighet) beskrives at verdivurderer/takstmann på forespørsel kan fremlegge uavhengighetserklæring for hvert enkelt oppdrag, og at all kommunikasjon ved flere bestillere skal deles med alle bestillere. Kan dere avklare (1) hvordan dere definerer «flere bestillere» i deres mandat, og (2) om det er særskilte krav til behandling/deling av vedlegg/taus informasjon (GDPR/offentlighetsloven) som dere ønsker at leverandøren følger utover standard lovverk?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Kommunikasjonskravet kan medføre praktiske og juridiske konsekvenser for prosess og tilgang til dokumentasjon. Avklaring trengs for å sikre etterlevelse og kostnadsberegning.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.1

8. I Vedlegg 7b pkt 4.1 fremgår det at oppdrag skal utarbeides etter REV/RICS/TEGOVA eller lignende og at det er påkrevd med signatur av rapport fra personell med slik godkjenning/sertifisering. Kan dere bekrefte hvilke sertifiseringer/tilknytning som aksepteres som «godkjenning/sertifisering» i denne konkurransen (f.eks. hvilke ordninger dere anser som «lignende»), og om signatur må være fra bestemt rolle (oppdragsansvarlig) eller kan være fra andre av de tre tilbudte?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Tydelighet rundt hva som er akseptert signatur- og sertifiseringsgrunnlag påvirker kapasitet, kvalitetssikring og bemanningsplan.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 1 pkt 4.1

9. Tildelingskriteriene og vekting er ikke fremkommet i utdraget, men det vises til «Besvarelse av tildelingskriterier» i Bilag 2. Kan dere beskrive hvilke tildelingskriterier som evalueres og hvordan de vektes, samt hva som konkret forventes i leverandørens utfylling for å dokumentere poenggivende forhold (særlig for kompetanse/kapasitet og kvalitet i leveransen)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Uten klar vekting og forventet dokumentasjon kan leverandøren få feil disponering av tilbudet og øke risikoen for lav uttelling.

   Kilde: Vedlegg 7b Bilag 2 (Besvarelse av tildelingskriterier)