Kjøp av åtte boliger til bofelleskap tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelser

Grimstad kommune skal kjøpe 8 nye nøkkelferdige boliger med tilhørende fellesrom, personalbase, uteareal, adkomst og parkering. Boligene skal være tilrettelagt for personer med funksjonsnedsettelser (universell utforming etter NS 11001) og bygges som moderne/funksjonelt med gjennomført arkitektur. Kontrakten inngås med én leverandør, og skal ha overtakelse senest 26 måneder etter kontraktsignering. Estimert kontraktsverdi er 30 MNOK ekskl. mva. inklusive opsjoner; tilbud over budsjett kan risikere avvisning. Prinsippene i Husbankens veileder for lokalisering og utforming (bilag 1a) skal følges, inkludert lokalisering innen angitt avgrensning og gangavstandsbegrensninger til dagligvare (≤2 km) og bussholdeplass langs kollektivakse (≤1 km).

• Leverandør skal være registrert i foretaksregister/faglig register/handelsregister i den staten leverandøren er etablert.

  Dokumentasjon: Firmaattest ikke eldre enn 6 måneder (for norske selskaper) / godtgjørelse av registrering i tilsvarende register (for utenlandske selskaper).

  Kilde: Pkt. 8.3 Leverandørens registrering, autorisasjoner mv.
• Leverandør skal ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet til å oppfylle kontrakten.

  Dokumentasjon: Kredittvurdering fra et anerkjent kredittvurderingsselskap basert på siste kjente regnskapstall, samt nøkkeltall og vurdering av betalingserfaring. Alternativ dokumentasjon ved saklig grunn (f.eks. morselskapsgaranti/bankgaranti mv.) vedlagt tilbud.

  Kilde: Pkt. 8.4 Krav til økonomisk og finansiell kapasitet
• Leverandør skal ha erfaring fra gjennomføring av sammenlignbare oppdrag (bygging/rehabilitering av flerbolighus/leilighetsbygg/bofellesskap og tilsvarende med høy kompleksitet), innenfor de siste 5 årene.

  Dokumentasjon: Liste/oversikt over relevante oppdrag og referansebeskrivelser (minst: oppdragsgiver/mottaker og kontaktinfo, omfang/verdi, tidspunkt, kort beskrivelse inkl. firmaets rolle og entreprise-/kontraktstype). Vedlagt mal for referanser kan benyttes. Tilbyder kan dokumentere via personell de råder over dersom rolle/involvering fremgår.

  Kilde: Pkt. 8.5 Krav til tekniske og faglige kvalifikasjoner
• Dersom leverandør støtter seg på underleverandører/samarbeidspartnere for kvalifikasjonskrav (økonomi/finansiell og/eller teknisk/faglig), må det leveres dokumentasjon og signert forpliktelseserklæring/samarbeidsavtale som bekrefter rådighet over nødvendige ressurser.

  Dokumentasjon: Forpliktelseserklæring/samarbeidsavtale eller lignende + dokumentasjon på oppfyllelse knyttet til kvalifikasjonskravene som støttes.

  Kilde: Pkt. 8.2 Bruk av underleverandører/samarbeidspartnere

• Forespørsel om deltakelse (fase 1) skal leveres i KGV innen frist; forespørselen skal inneholde: (1) Forespørselsbrev med forpliktende signatur (Del I vedlegg 0), (2) dokumentasjon på oppfyllelse av kvalifikasjonskrav (egen samt Del I vedlegg 5 referanseskjema), (3) forpliktelseserklæring (Del I vedlegg 4) ved behov for støtte fra underleverandører/samarbeidspartnere, (4) egenerklæring om taushetsplikt (Del I vedlegg 2), (5) samarbeid/samarbeidsavtale/bekreftelse ved felles tilbud (Del I vedlegg 6) dersom aktuelt.Kilde: Pkt. 7 Innlevering av forespørsel om deltakelse
• Tilbud (fase 2) skal innleveres elektronisk i KGV innen tilbudsfrist; det kreves komplette, separate dokumenter (vedlegg lastes opp i pdf eller annet alminnelig format). Det kreves også fysiske kopier av deler av tilbudet som er levert elektronisk. Ikke krav om elektronisk signatur, men tilbudsbrev skal være signert/skannet og lastet opp.Kilde: Pkt. 10.1 Innlevering av tilbud
• Tilbudet skal som minimum inneholde følgende elementer ved frist: Tilbudsbrev (Del I vedlegg 1), egenerklæring taushetsplikt (Del I vedlegg 2), tilbyderens avvik (Del I vedlegg 3) ved eventuelle avvik, og skatteattest (hentes fra Altinn på forespørsel).Kilde: Pkt. 10.2.2 Innhold og struktur (elementliste)

Innleveringsvilkår fra kunngjøringen

Frist for forespørsel/tilbud

02.10.2026

Språk

norsk, English

• Kontrakten skal inneholde krav til lønns- og arbeidsvilkår, dokumentasjon og sanksjoner iht. LOA §§ 5e-5f.Kilde: Pkt. 5.1 Krav til lønns- og arbeidsvilkår (konkurransebeskrivelsen)
• Krav til bruk av lærlinger der det er særlig behov for læreplasser (LOA § 5h).Kilde: Pkt. 5.2 Krav til bruk av lærlinger
• Begrensning i leverandørkjeden: maksimalt to ledd under leverandøren.Kilde: Pkt. 5.3 Krav til begrensning i antall ledd i leverandørkjeden
• Leverandøren skal levere oppføring av boligene faglig korrekt og med materialer av vanlig god kvalitet, iht. spesifikasjoner i bilag 1 og 2, og krav i gjeldende teknisk forskrift.Kilde: Del 2 Avtale om kjøp av åtte tilrettelagte boliger – «Leverandørens ytelse og plikter»
• Tid for ytelse/overlevering: overtakelse senest 26 måneder etter kontraktsignering.Kilde: Pkt. 3.2 Kontraktstype og omfang; Del 2 Avtale – «Tid for Leverandørens ytelse - overtakelse»
• Arbeidene skal leveres «nøkkelferdig» og ferdig rengjort; tekniske anlegg testkjørt og feil rettet før overtakelse.Kilde: Bilag 1 Kundens kravspesifikasjon – avsnitt om «Krav til utførelse av arbeider»
• Forsikring: eiendommen skal være fullverdiforsikret, og leverandøren skal holde den tilsvarende forsikret frem til overtakelse.Kilde: Del 2 Avtale – «Forsikring»
• Ved overtakelse går risikoen over fra leverandøren til kunden; dagbot stopper; sluttoppgjør utløses ved overtakelse.Kilde: Del 2 Avtale – «Tid for Leverandørens ytelse - overtakelse»
• Dagmulkt ved forsinket overtakelse: 0,75 promille av samlet vederlag (ekskl. mva.) per kalenderdag, begrenset til 100 dager.Kilde: Del 2 Avtale – «Dagbot»
• Reklamasjons-/mangelsregimer: kunden taper krav hvis mangel ikke meldes innen rimelig tid etter oppdagelse/ burde vært oppdaget; foreldelse etter 5 år fra overtakelse (med unntak ved garanti/grov uaktsomhet mv.).Kilde: Del 2 Avtale – «Mangler ved Leverandørens ytelse»
• Kundens rett til å holde tilbake vederlag ved mangelskrav; leverandør skal rette mangler etter krav.Kilde: Del 2 Avtale – «Kundens rett til å holde tilbake vederlag» og «Retting»
• Endringer etter avtaleinngåelse: skriftlig endringsavtale; leverandør skal føre løpende register over endringer som utgjør bilag 5.Kilde: Del 2 Avtale – «Endringer av leveransen etter avtaleinngåelsen»
• Krav om SHA-ivaretakelse kontroll: kommunen utpeker ansvarlig person med fri adgang til byggeplass og HMS-systemer gjennom hele prosjektet.Kilde: Bilag 1 Kundens kravspesifikasjon – avsnitt «Oppfølging av SHA-arbeidet»
• FDVU-dokumentasjon: skal leveres på norsk i henhold til TEK17; leverandør skal utpeke ansvarlig kontaktperson for FDVU-leveranse.Kilde: Bilag 1 Kundens kravspesifikasjon – «FDVU-Dokumentasjon»

• Dokumentteksten inneholder ikke hele pkt. 8.5 (det er kutt ved «Tilbyder kan dokumentere erfaringen ved å …»), så detaljer utover det synlige er ikke trukket ut.
• Del 2 Avtale har referanser til punkter (f.eks. «punkt REF _Ref…») som ikke er gjengitt; kun synlige rammer/krav er oppsummert.
• Kravspesifikasjonen (bilag 1) er omfattende; her er bare kontraktstilknyttede og evalueringsrelevante deler trukket ut fra den synlige teksten.

Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.

1. I bilag 1 «Kundens kravspesifikasjon», under «Rolle- og ansvarsfordeling»: Hvilken forventning har oppdragsgiver til at tilbyder beskriver konkrete SHA-roller/ansvarsplassering i byggefasen (f.eks. hvem som gjør HMS-kontroller på byggeplass), når anskaffelsesmodellen innebærer at kommunen ikke har SHA-oppfølging?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Klarhet i grensesnittet SHA/HMS og hvem som skal gjøre hva er avgjørende for korrekt tilbudsdokumentasjon og avviksvurdering.

   Kilde: Bilag 1, kapittel 3.5 «Rolle- og ansvarsfordeling» og kapittel «Oppfølging av SHA-arbeidet»

2. I bilag 1 «Kundens kravspesifikasjon» står at primær energikilde skal være «væske/vann-varmepumpe» og sekundær «el-kjele». Skal varmepumpen(e) prosjekteres som en eller flere enheter, og er det forventet at varmepumpeleveransen inkluderer komplett kulde-/varmesystem (inkl. akkumulatortanker og nødvendige varmepumpekomponenter), eller skal noe av dette leveres/tilrettelegges av andre?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Prising og teknisk risikofordeling avhenger av hva som inngår i tilbyderens nøkkelferdige leveranse for VVS/energisystemer.

   Kilde: Bilag 1, kapittel «Energikilder»

3. I bilag 1 «Tekniske anlegg» står det «ett ventilasjonsanlegg per leilighet» og «personalbase skal ha eget ventilasjonsanlegg». Gjelder dette krav om ett ventilasjonsaggregat per boenhet/leiilighet (inkl. nødvendig kanal/komponentomfang), eller aksepteres sentralløsninger som gir separate anlegg/soner per leilighet?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Ulik systemløsning kan gi store utslag på kostnad, arealeffektivitet og gjennomførbarhet i utførelsen.

   Kilde: Bilag 1, kapittel «Tekniske anlegg» (ventilasjon og strømmåler)

4. Bilag 1 «Utomhusanlegg»/«Parkering og adkomst»: De to parkeringsplassene for HC skal være «tilrettelagt». Hva er oppdragsgivers minimumskrav til tilretteleggingen (f.eks. mål, fall/rampeforhold, snumuligheter, nivåforskjeller, avstand til inngang, og eventuell overbygning), utover at det oppgis 6 plasser totalt og 2 HC-plasser?

   Hvorfor det er verdt å spørre: HC-tilrettelegging må spesifiseres for å kunne dimensjonere uteareal og for å unngå vesentlige avvik i tilbud/utførelse.

   Kilde: Bilag 1, kapittel «Parkering og adkomst til bygning»

5. Bilag 1 «Utomhusanlegg»: For «To av de ordinære parkeringsplassene skal klargjøres med føringsveier for elbillading, tilkoblet egen strømmåler» – skal tilbyder i tillegg levere og montere ladeinfrastruktur (ladere/veggboks), eller er oppgaven begrenset til klargjøring av føringer og at selve elbilladerne leveres/monteres av kommunen?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Avklaring av leveranseomfang for elbillading er nødvendig for korrekt prising og teknisk koordinering mot kommunens planlagte montering.

   Kilde: Bilag 1, kapittel «Parkering og adkomst til bygning» (elbillading)

6. Bilag 1 «Private boenheter»: Det står at boenhetene minimum skal bestå av entre, stue/kjøkken, ett soverom, bad og bod, og at «bod» skal være minimum 3 m². Kan oppdragsgiver bekrefte om dette er «privat bod i leiligheten» (3 m²), eller om kravet gjelder «samlet bod-/lagringsareal» inkludert utvendig bod (min. 5 m²), slik det omtales senere i bilag 1?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Det er viktig å avklare om «minimum 3 m²» refererer til innvendig bod eller om utebod kan regne med i samme funksjonskrav, for å unngå feil prosjektering og kostnadsestimater.

   Kilde: Bilag 1, kapittel «Private boenheter» (bod minimum 3 m²) og kapittel «Utvendig bod»

7. Bilag 1 «Brannalarmanlegg»: Oppdragsgiver skriver «Brannalarmanlegg skal være adresserbart. Det skal være panel ved hovedinngang og personalavdeling.» Hvilket nivå/standard skal alarmanlegget prosjekteres etter (f.eks. hvilken regel-/normreferanse og om det skal inkludere røykvarslere, manuelle meldere, sirener/høyttalere, samt dekning per sone/rom)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Manglende presisering av brannteknisk prosjekteringsnivå kan gi stor risiko for enten overlevering eller avvik i forhold til regelverk/kravspesifikasjon.

   Kilde: Bilag 1, kapittel «Brannalarmanlegg»

8. Tildelingskriteriet «Bokvalitet» i konkurransebeskrivelsen pkt. 11: Planløsning, snitt/fasade, og «beskrivelse/prospekt» begrenset oppad til 2000 ord. Hvilken detaljnivå forventer oppdragsgiver konkret for (a) snitt/fasade og (b) dokumentasjon av arkitektur/materialvalg, for at tilbudet skal vurderes som best mulig under dette kriteriet?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Utydelig forventet detaljnivå kan føre til underprising/overprising og feil prioritering av hva man bør legge innsats i.

   Kilde: Konkurransebeskrivelsen, pkt. 11 «Bokvalitet»

9. Tildelingskriteriet «Medvirkningsprosess» (konkurransebeskrivelsen pkt. 11): Hva menes med «forenklet medvirkningsprosess med brukere i etterkant av signering» i denne anskaffelsen, og hvem er definert som «brukere» i praksis (kommunens fremtidige beboere, pårørende, ansatte, eller brukerrepresentanter)?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Forpliktende beskrivelse for 1000 ord må bygge på riktig interessentdefinisjon og realistisk gjennomføring for å unngå at tilbudet evalueres som svakt.

   Kilde: Konkurransebeskrivelsen, pkt. 11 «Medvirkningsprosess»

10. Avvik/håndtering: Konkurransebeskrivelsen pkt. 4.11 sier vesentlige avvik medfører avvisning. Samtidig beskriver bilag 1 flere «bør»-formuleringer (f.eks. uteareal bør være ut mot bakgård) og «skal»-krav. Kan oppdragsgiver bekrefte hvordan avvik vurderes dersom tilbyder leverer en alternativ løsning som oppfyller funksjon/ytelse, men avviker fra estetiske/ønskelige plasseringer som er formulert som «bør»?

    Hvorfor det er verdt å spørre: Tydelig praksis for avvik mellom «skal» og «bør» reduserer risiko for avvisning og hjelper tilbyder å strukturere eventuelle avvik riktig.

    Kilde: Konkurransebeskrivelsen pkt. 4.11 «Avvik» og Bilag 1 (flere «bør»-formuleringer, f.eks. lokalisering/uteareal)