Kjøp av 40 omsorgsbustadar tilrettelagt for heildøgns omsorgsteneste

Øygarden kommune skal kjøpe 40 nøkkelferdige heildøgns omsorgsbustader (bueiningar) med personalbase og fellesareal i ett samlet bygg. Prosjektet skal tilrettelegges for heildøgns omsorgsteneste, oppfylle krav fra Husbanken for investeringstilskudd, og lokaliseres på Ågotnes eller Straume. Selger skal stå for kontrahering og gjennomføring slik at bygg leveres nøkkelferdig og med ferdigattest. Kontrakten reguleres av avtale om kjøp av omsorgsbustader (kjøpekontrakt).

• Leverandøren skal være registrert i foretaksregister/faglig register/handelsregister i staten der leverandøren er etablert.

  Dokumentasjon: Firmaattest (norske selskap) eller stadfesting på registrering (utenlandske selskap).

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.1
• Leverandøren skal ha tilstrekkelig økonomisk og finansiell kapasitet til å oppfylle kontrakten.

  Dokumentasjon: Årsregnskap (siste 2 år) med notar og revisormelding, samt kredittvurdering. Eventuelt annen relevant dokumentasjon ved saklig grunn.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.2
• Leverandøren skal ha relevant erfaring med gjennomføring av oppføring av bygg av omtrent lik/ sammenlignbar størrelse og kompleksitet (byggherre/eierutvikler eller totalentreprenør).

  Dokumentasjon: Skildring av inntil 3 mest relevante prosjekt (type bygg, sted, areal, tidspunkt, omtrent kontraktsverdi og leverandørens rolle). Leverandøren skal dokumentere at prosjektene er sammenlignbare. Erfaring eldre enn 5 år kan vektlegges, men ikke eldre enn 10 år siden ferdigstillelse.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4.3
• Ved støtte på andre virksomheters kapasitet (økonomisk/finansiell og/eller teknisk/faglig) skal leverandøren dokumentere rådighet over nødvendige ressurser.

  Dokumentasjon: Forpliktelseserklæring/tilsvarende. Eget ESPD for relevante underleverandører.

  Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 5

• Forespørsel om deltakelse skal leveres elektronisk i Artifik innen fristen (leverandøren bærer risiko for sen innlevering).Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 8
• Utfylt ESPD skal leveres som foreløpig dokumentasjon på oppfyllelse av kvalifikasjonskrav og fravær av avvisningsgrunner.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 3.1
• Leverandøren skal levere all dokumentasjon for oppfyllelse av kvalifikasjonskrav innen frist for forespørsel om deltakelse.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 4 (innledning)
• Tilbud skal leveres elektronisk via Artifik innen tilbudsfristen; systemet tillater ikke endring/innlevering etter frist.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 9
• Tilbudet må bestå av/lastes opp følgende dokumenter: Tilbudsskjema, dokumentasjon av tildelingskriteriet kvalitet, og framdriftsplan.Kilde: Konkurransegrunnlag pkt. 9.1
• Tilbudsskjema (del 2) for kjøpesum og bekreftelse av bindende tilbud samt opplysninger om eventuelle avvik (del 3).Kilde: Tilbudsskjema (Tilbodsskjema.docx)

Innleveringsvilkår fra kunngjøringen

Frist for forespørsel/tilbud

21.08.2026

Språk

English, norsk

Elektronisk katalog

Ikke tillatt

• Selger skal sikre at prosjektet gjennomføres og overleveres til kommunen nøkkelferdig og med ferdigattest; byggherreansvar for kontrahering av entreprenør og nødvendige ytelser.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 1 (bakgrunn, salsobjektet) og pkt. 1 (ansvar)
• Forskuddsbetaling: Kommunen skal betale beløp tilsvarende del av investeringstilskuddet som Husbanken utbetaler ved igangsetting; selger skal stille selvskyldnerkausjon som sikkerhet for forskot.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 4.3
• Finansiell sikkerhet: Før selger kan kreve betaling skal selger ha stilt garanti etter buofl. § 12, i tillegg til sikkerhet for forskudd.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 6
• Kommunens rett til tilvalg/endringer: Kommunen kan bestille endringer/tilleggsarbeid skriftlig; vederlag avtales skriftlig ved bestilling. Hvis vederlag ikke er avtalt skriftlig, faller selgers rett til å kreve vederlag.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 5
• Overtakelse/framdrift: Omsorgsbustadene skal være klare for kommunens overtakelse senest 26 måneder fra signert kontrakt. Selger skal gi skriftlig melding om dato for forhåndssynfaring og endelig overtakelse minimum 6 uker før ferdigstillelse, og kalle inn til overtakingsforretning med minimum 7 dagers skriftlig varsel.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 6
• Krav til dokumentasjon ved overtakelse: Det skal foreligge ferdigattest før overtakelse (også attståande arbeid for utendørsareal kan forekomme).Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 6
• Forsikring og søknader/løyver: Selger skal holde eiendommen og omsorgsbustadene fullverdiforsikret, og innhente nødvendig dokumentasjon og stå for søknad om nødvendige offentlige tillatelser (rammeløyve, igangsettingsløyve, ferdigattest, Arbeidstilsynet mv.).Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 8 (a-d)
• Krav om skade- og ansvar: Selger har ansvar for kontraktsbrudd, forsinkelse, feil og mangler ved overtakelse; reklamasjonsregler i buofl. § 30 med frist inntil 5 år etter overtakelse.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 9 og pkt. 11
• Skadesløsholdelse før overtakelse: Selger skal holde kjøper skadesløs for tap for skade i perioden mellom signering og kl. 1200 på overtakelsesdagen (med unntak dersom forsikring/selger dekker/sikrer).Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 12
• MVA-justering: Selger skal senest ved overtakelse overlevere justeringsoppstilling for inngående merverdiavgift på oppføringskostnadene.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 13
• Anleggskostnader: Selger skal på skriftlig forespørsel fra kjøper utarbeide oppstilling av anleggskostnader etter NS 3453 og i tråd med Husbankens føringer, og levere innen rimelig tid etter forespørsel.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 14
• Tvisteløsning/verneting: Ordinær rettargang med Hordaland tingrett som verneting; avtalen er underlagt norsk rett.Kilde: Kjøpekontrakt pkt. 15

• Mangler konkrete tallverdier i kjøpekontrakten (kjøpesum er angitt som [....]).
• Nøyaktig dokumentasjon for kvalifikasjons- og tildelingsdeler utover det som listes i konkurransegrunnlaget er ikke gjengitt i utdraget (det henvises til vedlegg/kravspesifikasjon).
• Konkrete kontraktskrav for pris/kvalitet knyttet til økonomi og framdriftsplan detaljer er ikke gitt i teksten (kun at framdriftsplan skal innleveres).
• Rom- og funksjonsomtalens punkt 5.7 (minstekrav/anbefalinger) er referert til, men minstekravene er ikke gjengitt i det utdraget du ga.

Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.

1. I kjøpekontrakten pkt. 4.1 er kjøpesum angitt som «NOK […]». Kan oppdragsgiver bekrefte hvilke pris-/komponentlinjer leverandøren skal prise inn i «Tomteverdi» og «Vederlag for bygningsmasse og andre ytingar» (f.eks. om el-bil-lading, tekniske anlegg, velferdsteknologi-tilpasninger og utvendige arbeider inngår i vederlaget), og om det finnes føringer for fordeling mellom disse postene?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Forhandlinger og evaluering kan påvirkes av hvordan pris bygges opp. Leverandøren trenger en felles «prissett-språk» for å unngå feilprising og avvik.

   Kilde: Kjøpekontrakt omsorgsbustader.pdf pkt. 4.1 og Tilbodsskjema (Del 2)

2. Kjøpekontrakten pkt. 4.3 beskriver forskuddsbetaling («Forskotet») som et beløp tilsvarende de deler av investeringstilskuddet Husbanken utbetaler til kommunen ved igangsetting, og at forfallsdato er «3 […] uker». Kan oppdragsgiver presisere: (1) eksakt antall uker etter mottak fra Husbanken og (2) hva som er beregningsgrunnlaget/avgrensningen for forskuddet (f.eks. prosent/andel av hvilke poster), og (3) hvilken dokumentasjon Selger må levere for at «Sikkerheita er etablert» skal anses oppfylt?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Uavklarte datoer og grunnlag for forskudd gir betalings- og finansieringsrisiko, og påvirker kontantstrøm og prising.

   Kilde: Kjøpekontrakt omsorgsbustader.pdf pkt. 4.3

3. Kjøpekontrakten pkt. 6 fastsetter overtakelse senest 26 måneder fra signert kontrakt, og selger skal gi dato for forhånds befaring og endeleg overtakelse minst 6 uker før. Kan oppdragsgiver bekrefte om 26 måneder er en fast «sluttfrist» uavhengig av kommunens regulerings-/byggesaksbehandling, og om det finnes konkrete forlengelses-/justeringsmekanismer dersom byggetillatelse/forutsetninger forsinkes utenfor selgers kontroll?

   Hvorfor det er verdt å spørre: For å prise riktig framdriftsrisiko må leverandøren vite om tidsrammen kan justeres ved myndighetsforsinkelser og hva som utløser fristforlengelse.

   Kilde: Kjøpekontrakt omsorgsbustader.pdf pkt. 6

4. I rom- og funksjonsomtalen pkt. 2.5 «Inventar og ansvarsfordeling» står at kommunen leverer og bekoster løst inventar til beboer- og fellesareal, mens tilbyder leverer kjøkkeninnredning med fast inventar og utstyr samt garderobeinnredning og fysisk tilrettelegging for skjermer. Kan oppdragsgiver utdype grensesnittet (hva som er «løst inventar» vs «fast innredning»), spesielt for: skjermløsninger/velferdsteknologi (er «skjermer» kommunens leveranse?), garderober (er det kun innredning eller også spesifikke beslag/tilbehør?), og eventuelle møbler/utstyr i medisinrom og personalrom?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Disse grensesnittene påvirker både kostnad og avviksvurdering ved overtakelse.

   Kilde: Rom- og funksjonsomtale.pdf pkt. 2.5

5. I rom- og funksjonsomtalen pkt. 6 «Velferdsteknologi» og pkt. 13.11–13.12 beskrives datapunkter/tilrettelegging (digitalt tilsyn, nattlys, adgangskontroll, gateway) samt at enhetene for digitalt tilsyn leveres av Øygarden kommune. Kan oppdragsgiver bekrefte leveranseansvaret mellom partene for hver del (tilbyder leverer kabling/datapunkter og eventuelt bryter/tilrettelegging, mens kommunen leverer selve enhetene), og om tilgangskontroll-dørautomatikk, kortlesere/tastatur og adkomponenter leveres av kommunen eller inngår i entreprisen?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Feil antakelser om hvilke komponenter som er i tilbyders tilbud kan skape store kostnadsavvik og risiko for mangler.

   Kilde: Rom- og funksjonsomtale.pdf pkt. 6, pkt. 13.11 og pkt. 13.12

6. I rom- og funksjonsomtalen pkt. 2.6 «Miljøkrav» (klimagassutslipp) og NS 3701/passivhuskrav: kan oppdragsgiver beskrive hvilken dokumentasjon som skal leveres på et bestemt tidspunkt (tilbud/forhandling/innlevering) og hvilken kontrollmetode som brukes (hvilket verktøy, referansegrunnlag og hvilken versjon av DFØ/EPD/kalkulator)? Leverandøren ønsker også avklart om klimagassbudsjett kan baseres på foreløpige mengder i forprosjekt, og hvordan terskelverdier håndteres ved avvik i samspill.

   Hvorfor det er verdt å spørre: Miljøkravene er detaljerte, men leverandøren trenger tydelig «bevis- og kontrollregime» for å prise arbeid (LCA/klimagassbudsjett) og sikre compliance.

   Kilde: Rom- og funksjonsomtale.pdf pkt. 2.6

7. Tildelingskriteriet «Kvalitet 40 %» inkluderer vurdering av lokalisering og uteområder samt planløsninger/utforming. Kan oppdragsgiver presisere hvordan kvalitet evalueres i praksis ved forhandling (f.eks. minimumsforventninger for kart/uteplan/planløsninger og hvilke elementer som gir mest utslag)? Det vises til «dokumentasjon av tildelingskriteriet kvalitet» som skal innleveres, men oppdragsgiver kan gjerne gi eksempel på vektlegging innen punktene «kor godt lokaliseringa og uteområda…» og «kor godt planløysinga…».

   Hvorfor det er verdt å spørre: Utydelig evalueringsprinsipp kan gi feil disponering av innsats og feil ressursbruk før og under forhandlingene.

   Kilde: Konkurransegrunnlag.pdf pkt. 7 og pkt. 9

8. I geografisk avgrensning for Straume og Ågotnes er det vedlegg med kartutsnitt. For utvelgelse (punkt 6) skal tilbyder levere «Dokumentasjon av tomt og eigedomsforhold» inkludert identifikasjon (gnr./bnr.) og dokumentasjon på eierskap/disposisjonsrett og eventuelle avtaler/opsjoner. Kan oppdragsgiver bekrefte akseptkriterier for disposisjonsrett (hvor lang varighet, type avtale, betingelser som kan gi risiko), samt om tilbydere kan levere med opsjon på flere eiendommer for samme lokasjon?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Utvelgelse i kvalifiseringsfasen kan avhenge av om disposisjonsrett anses reell og tilstrekkelig, og dette må leverandøren strukturere riktig.

   Kilde: Konkurransegrunnlag.pdf pkt. 6 (Utvelgingskriterium: plangrunnlag og dokumentasjon av tomt og eigedomsforhold)

9. Kjøpekontrakten pkt. 6 og pkt. 7–8 omtaler forutsetninger som tilsagn om investeringstilskudd (Husbanken) og godkjent rammeløyve, og at dersom forutsetningene ikke er oppfylt innen 8 måneder fra signeringsdato kan begge gå fra avtalen uten kostnadsdekning. Kan oppdragsgiver konkretisere hvilke konkrete hendelser/dokumenter som utgjør «oppnådd tilsagn om investeringstilskot» og «godkjent rammeløyve» (dato-stempling/kontrollpunkter), og hvorvidt selger kan kreve kompensasjon indirekte gjennom endringer/tilval som allerede er bestilt?

   Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren trenger klarhet i avtalefrafallsrisiko og hva som evt. kan videreføres eller kompenseres dersom Husbanken/rammeløyve drøyer eller ikke oppnås.

   Kilde: Kjøpekontrakt omsorgsbustader.pdf pkt. 7 Gjennomføringsvilkår og pkt. 8 Seljar sine plikter (offentlige løyve)