Oslo kommune v/ Sykehjemsetaten
Anskaffelse av tjenesteytingsavtaler til Ellingsrudhjemmet og Langerudhjemmet
Oppdragsgiver skal anskaffe tjenesteytingsavtaler til Ellingsrudhjemmet og Langerudhjemmet.
Bakgrunnen for anskaffelsen er et ønske om et større innslag av private aktører i helse- og omsorgstjenestene. Dette for å legge til rette for innovasjon, mer mangfold, styrket valgfrihet og bedre ressursutnyttelse.
For å møte fremtidens behov må sykehjemssektoren tenke på nye måter å organisere tjenesten på. Oppgavedeling, nye arbeidstidsordninger som bidrar til kontinuitet i bemanning og bruk av teknologi er innovasjonsområder som vil vektlegges i konkurransen.
Oslo kommune er opptatt av at utviklingen skal skje gjennom et samarbeid mellom det offentlige, private kommersielle og private ideelle markedet.
Del 1: Kjøper
Del 2: Prosedyre
Del 5: Delkontrakt
Del 8: Virksomheter
Del 10: Endring
Kunngjøringsinformasjon
Endringer i kunngjøringen (1)
- Gjeldende versjon10.08.2026du er her
- Original kunngjøring01.07.2026Åpne
Endringene er korte rettelser/oppdateringer fra oppdragsgiver. Original og alle versjoner er tilgjengelig her.
Sammendrag
Anbudsradar
Dokumentene viser deler av et OPS/leie- og driftsopplegg for sykehjem (bl.a. «Sykehjem Henrik Sørensens vei», Oslo kommune). Tekstgrunnlaget inneholder: (i) FDV/FDVS-plan og tilhørende endringer (utskiftings-/frekvenspunkter for tekniske og bygningsmessige poster, samt noen ansvar-/kostnadsflyttinger), (ii) prisskjema for langtidsplasser/dagsenter (pris per plass per år og prisregulering fra 2025 og fremover, samt forhandling av typeprisene), (iii) innsynsskjema (sladding og begrunnelse etter offentleglova), (iv) leieavtale (leietid, leiesumregulering med KPI/Husbank-rente, FDVS-ansvar via driftsavtale, samt vilkår om drift/vedlikehold, mislighold og forsikring).
Kvalifikasjonskrav
Anbudsradar
- Ingen eksplisitte kvalifikasjonskrav identifisert i den mottatte dokumentteksten.
Dokumentasjon: —
Kilde: Ingen (kun vedleggstekst)
Krav til tilbudet
Anbudsradar
- Inngi en sladdet versjon av tilbudet samt fylle inn tabell som angir hvilke opplysninger som er sladdet (med tydelig referanse til hvor opplysningene står) og begrunnelse for taushetsplikt.Kilde: Vedlegg I – 8 Skjema for offentlig innsyn
Innleveringsvilkår fra kunngjøringen
- Frist for forespørsel/tilbud
- 01.09.2026
- Språk
- English, norsk
- Elektronisk katalog
- Tillatt
Tildelingskriterier
Anbudsradar
| Kriterium | Vekt | Beskrivelse |
|---|---|---|
| Pris | — | Pris |
| Kvalitet | — | Kvalitet |
| Pris | — | Pris |
| Kvalitet | — | Kvalitet |
Viktige kontraktskrav
Anbudsradar
- Leietid: 30 år fra overtakelse, med rett til forlengelse i 10 år; ved utløp av forlenget leieperiode (samlet 40 år) rett til å kjøpe til markedspris fastsatt ved markedstakst; leieforholdet kan ikke sies opp i avtaleperioden.Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (leietid, punkt 2) / «Leieavtale for OPS-prosjekt…»
- Leiesum: angitt kapitalleie; årlig prisregulering 1. januar med 80 % av KPI; første regulering skjer 1. januar etter overtakelse (opprinnelig kontraktsindeks = sist kjente indeks før overtakelse).Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (3.1.3 Årlig prisregulering)
- Leiesumendring knyttet til 5-årig Husbank-rente (justering hvert femte år etter lineært nedskrevet verdi, multiplisert med 97 %; ved endring 1 % skal leien justeres tilsvarende etter formel angitt i teksten).Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (3.1.2 Endring av Leiesum som følge av ny 5-årig Husbankrente)
- FDVS-ansvar: Leietaker har drifts- og vedlikeholdsavtale (Driftsavtalen) som ligger vedlagt og der drifts- og vedlikeholdsansvaret påhviler HSV Drift AS; leietaker har vedlikeholdsplikt for egne innredninger/møblering som ikke omfattes av driftsavtalen.Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (punkt 11 DRIFT OG VEDLIKEHOLD)
- Offentlige pålegg/krav til Leieobjektet: kostnader forbundet med nye offentlige pålegg og krav skal betales/refunderes av leietaker, selv om pålegg gis til utleier og utføres av denne.Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (10 LEIETAKERS PLIKTER - GENERELT)
- Mislighold: ved vesentlig mislighold kan utleier heve etter skriftlig varsel; leietaker gis 60 dager til å rette før heving. Vesentlig mislighold inkluderer bl.a. at leiesummen ikke er betalt de to siste månedene etter varsel.Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (punkt 13 MISLIGHOLD)
- Merverdiavgift: Leie/andre kostnader knyttet til registrert del av leieforholdet skal ilegges merverdiavgift etter gjeldende sats ved registrering/krav; endret bruk eller fremleie krever utleiers skriftlige forhåndssamtykke; leietaker skal erstatte utleiers tilbakeførings-/justeringsbeløp ved bruksendringer/fremleie som påvirker fradragsrett.Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (3.2 Merverdiavgift)
- Forsikring: utleier sørger for fullverdi- og avbruddsforsikring av leieobjektet; leietaker ansvarlig for egen løsøre/maskiner/varer og driftstap/avbrudd (ivaretatt via Oslo kommunes selvassuranseprinsipp).Kilde: Vedlegg I - 5 Husleieavtale.pdf (15 FORSIKRING)
Forbehold ved utdraget
Anbudsradar
- Den mottatte tekstmengden inneholder flere dokumenter, men oppgir ikke hele konkurransegrunnlagets rammer (f.eks. vekting og øvrige tildelingskriterier utover pris).
- FDVS-planen (Vedlegg I - 6 FDVS-plan.pdf) beskriver frekvenser/utskiftninger og enkelte ansvar-/kostnadsflyttinger, men det er uklart om dette er hele kontraktsomfanget eller kun en del av FDVS-vedleggene i OPS-oppdraget.
- I prisskjemaene fremgår prisregulering og at typepriser kan forhandles, men konkrete evalueringsformler (i tillegg til at «pris» evalueres) og vekter er ikke oppgitt i mottatt tekst.
Verdt å avklare med oppdragsgiver
Anbudsradar
Punkter der konkurransedokumentene åpner for tolkning, og der en presisering fra oppdragsgiver kan ha betydning for prising og risiko. Spørsmål kan stilles innen fristene som er angitt i konkurransegrunnlaget.
For drift av langtidsplasser og dagsenter: Kan oppdragsgiver bekrefte hvordan delavtalene «Tjenesteytingsavtale for drift av langtidsplasser» og «Tjenesteytingsavtale for drift av dagsenter» konkret vil bli utformet/splittet fra hver delavtale (Ellingsrudhjemmet og Langerudhjemmet), og om det finnes ferdige maler/utkast som kan deles før tilbudsfrist?
Hvorfor det er verdt å spørre: Det påvirker både innhold, bemanningsplan og prisdisponering. Siden dokumentutdraget omtaler en pågående oppdeling, må tilbyder forstå endelig kontraktsstruktur før prising.
Kilde: 1.3.1 InnledningI prisskjemaet (Vedlegg I – 2 Samlet prisskjema og/eller Vedlegg II – 2): Hvilke konkrete prislinjer inngår i «Total pris for tjenesteyting per år», og er det egne linjer/parameter for de kostnadskomponentene som kan variere over tid (f.eks. reguleringer, indeks/justeringer, lønn, pensjon, vikarbruk)?
Hvorfor det er verdt å spørre: For å gi riktig og sammenlignbar totalpris må tilbyderen vite nøyaktig hva som ligger i totalsummen og hvordan den skal prises.
Kilde: 5.1 Tildelingskriterier / 5.2.1 PrisHvordan skal prisskjemaene evalueres i kombinasjon med forhandling: Er «total pris per år» endelig før poengsetting før forhandling, eller kan prisen justeres under forhandling slik at den endelige evalueringsprisen avviker fra første tilbud?
Hvorfor det er verdt å spørre: Det påvirker tilbudsstrategi og beregning av økonomisk risiko i forhandlingsfasen.
Kilde: 5.1 Tildelingskriterier / 5.2 Evalueringsmodell / 6 ForhandlingerKvalitetskriteriet «Kvalitet på tjenesteyting» har vekter og andeler til subkriterier, men det fremgår ikke detaljert hvilke leveranser som evalueres innen hvert punkt: Kan oppdragsgiver presisere hva som konkret skal inngå i evalueringen av «Organisering av tjenesten ved hjelp av medarbeidere, digitalisering og automatisering» og «Medarbeidere ved dagsenteret» (f.eks. hvilke skjemaer/kravspesifikasjonsdeler og hvordan de skal fylles ut)?
Hvorfor det er verdt å spørre: Tilbyderen må forstå evalueringsgrunnlaget for å kunne posisjonere tilbudet riktig og dokumentere det som gir score.
Kilde: 5.1 Tildelingskriterier / «Kvalitet på tjenesteyting»For kravspesifikasjonene: Kan oppdragsgiver bekrefte om besvarelsene som leverandøren skal fylle ut i «Kravspesifikasjon for drift av langtidsplasser ved [...]» og «... dagsenter ...» skal være identiske malbesvarelser med lokale tilpasninger, eller om det finnes absolutte «må-krav» som ikke kan avvikes (og hvordan eventuelle avvik skal håndteres i tilbudsbrevet)?
Hvorfor det er verdt å spørre: Det påvirker hvorvidt tilbyder må bygge tilbudet «inn i» kravene eller kan tilby likeverdige løsninger. Dette er særlig viktig når vesentlige avvik kan gi avvisning.
Kilde: 8.3 Forbehold og endringsforslag / Oversikt over konkurransegrunnlagets dokumenterVirksomhetsoverdragelse/ansatte: Kan oppdragsgiver presisere hvilke kostnader og hvilke lønns- og tilleggskomponenter som omfattes av kravet om at ansatte ikke skal få redusert lønn gjennom hele kontraktsperioden (med henvisning til kontraktsvilkår i Tjenesteytingsavtalen punkt 4.3.2.1)? Spesifikt: gjelder «lik fast lønn» også over tid ved endringer i tariff-/lønnsrammer, og hvordan skal ubekvemstillegg beregnes når turnus endres?
Hvorfor det er verdt å spørre: Dette er en stor økonomisk og operasjonell risiko. Leverandøren må forstå hvilke elementer som «låses» og hvordan beregningen skal gjøres i praksis.
Kilde: 1.3.1 Innledning (beskrivelse av virksomhetsoverdragelse og kontraktsvilkår 4.3.2.1)Plassendring/omgjøring: For Ellingsrudhjemmet (fra 80 til 50 somatiske plasser i 2026) og opplysningen om at psykiatriplasser vil bli omgjort til skjermede plasser: Kan oppdragsgiver beskrive forventet tidslinje for omgjøringen (nøyaktige perioder/volum per type) og hvilke konsekvenser det får for bemanningskrav og kravspesifikasjon (langtidsplasser vs. skjermede plasser) før oppstart?
Hvorfor det er verdt å spørre: Bemanning og ressursbruk må prises korrekt. Leverandøren trenger konkret plan for når omgjøringer inntreffer og hva det utløser av endrede krav.
Kilde: 1.4 Delavtale I – Ellingsrudhjemmet (opsjon utvidelse / omgjøring av psykiatriplasser) og 1.4.1.1 (plassreduksjon)FDVS-plan og ansvarsdeling: Kan oppdragsgiver bekrefte at «FDVS-plan» (Vedlegg I – 6 FDVS-plan.pdf) er fullstendig for hele ansvarsfordelingen som ligger til grunn for kontraktsøkonomien, og samtidig utdype hvordan ansvaret er fordelt mellom oppdragsgiver og leverandør for planlagte/fornyelses- og vedlikeholdsoppgaver (eksempelvis intervaller, kostnadsbærende part og forventet nivå på leverandørens bidrag)?
Hvorfor det er verdt å spørre: FDVS er typisk kostnadsdrivende over en lang avtaleperiode. Usikkerhet om omfang og ansvarsdeling kan gjøre prisene feil og gi uønsket risiko.
Kilde: Oversikt over konkurransegrunnlagets dokumenter (FDVS-plan) / 1.4.6 Inventar og utstyr (henvisning til Tjenesteytingsavtalen punkt 9.2)IKT/tilknytning og faste kostnader: For sykesignalanlegg (NetNordic/Tunstall) oppgis det at leverandør dekker månedlig kostnad ca. 58 700/74 100: Kan oppdragsgiver bekrefte at disse beløpene er årlige og faste gjennom hele avtaleperioden (eller oppgi hva som er indeks-/reguleringsmekanismen), og hvem som er ansvarlig for drift/feilretting utover selve abonnements-/tjenestekostnaden?
Hvorfor det er verdt å spørre: Leverandøren må prise løpende kostnader og forstå teknisk/operasjonelt ansvarsnivå.
Kilde: 1.4.7 Sykesignal (Ellingsrudhjemmet) og 1.5.7 Sykesignal (Langerudhjemmet)Arbeidsplansystemets krav: Kvalifikasjonskravet beskriver et «elektronisk arbeidsplansystem» som kan levere Excel-rapporter med uttrekk av AML-brudd og faktisk gått bemanning. Kan oppdragsgiver presisere hvilke datadimensjoner/rapportkolonner som forventes (f.eks. turnuslinjer, arbeidstid, avvikstyper) og i hvilket format/oppdateringsfrekvens rapportene skal leveres (ad hoc ved forespørsel vs. fast periode)?
Hvorfor det er verdt å spørre: Dette er direkte knyttet til kostnad og systemkapasitet. Utydelige tekniske rapporteringskrav kan medføre feil implementering eller manglende oppfyllelse.
Kilde: 4.5 Presisering av kravet til internkontrollsystem/kvalitetssikringssystem (og 4.4 krav til internkontroll-/avvik-/arbeidsplansystem)
Dokumentassistent
Still spørsmål om innholdet i konkurransedokumentene og få svar med henvisning til kapittel og punkt i dokumentene svaret er hentet fra.
Kurs og rådgivning fra redaksjonen
Gratis fagmøte – 30 minutter digitalt om aktuelle anskaffelsestemaer.
Se datoer →Kurs: Hvordan vinne anbud – praktisk kurs for deg som skriver tilbud.
Les mer →Rådgivning
Ta kontakt →